Gewerbeordnung (ZertVerwV) / 2 Erlaubnisvoraussetzungen

2.1 Gewerbliche Tätigkeit

Zunächst muss die Wohnimmobilienverwaltung gewerblich ausgeübt werden. Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird.

Gewerbliche Tätigkeit

2.1.1 Selbstständige Tätigkeit

Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

Gewinnerzielungsabsicht

Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht als gegeben angesehen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht unerheblich ist, ob tatsächlich Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn sich die Verwaltertätigkeit letztlich als Verlustgeschäft entpuppt, kann eine Erlaubnispflicht bestehen.

Wohnungseigentümer als Verwalter bedürfen keiner Erlaubnis

Nach der Gesetzesbegründung^[1] sind von der Erlaubnispflicht die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers, ausgenommen. Bei solchen Fällen handelt es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften, die entschieden haben, das Wohnungseigentum gerade nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen.

[1] BT-Drs. 18/10190 S. 15 (Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum).

2.1.2 Nachhaltige Tätigkeit

Weiter muss die Tätigkeit nachhaltig ausgeübt werden, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Gelegenheitsmakler, die lediglich bis zu 2 oder 3 Maklertätigkeiten im Jahr entfalten, üben keine nachhaltige Tätigkeit aus. Im Gegensatz hierzu ist die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters stets auf Dauer ausgerichtet, unabhängig davon, wie viele Objekte er verwaltet. Während des Bestellungszeitraums sind regelmäßig bestimmte Verwaltertätigkeiten zu entfalten. Das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit ist daher bereits erfüllt, wenn der Verwalter nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet.

2.2 Antrag

Antragsteller ist der Verwalter entweder als Einzelunternehmer oder als juristische Person (z. B. Verwaltungs-GmbH), vertreten durch den Geschäftsführer bzw. Vorstand. Bei Personengesellschaften ist für jeden Geschäftsführungsberechtigten der Gesellschaft eine Erlaubnis erforderlich. Wechselt der Inhaber oder der vertretungsberechtigte Gesellschafter einer Personengesellschaft, muss ein neuer Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis gestellt werden.

Der Antrag wird mittels Formblatt bei der unteren Verwaltungsbehörde eingereicht, dem die dort genannten Unterlagen beizufügen sind.

Unterlagen zum Antrag auf Gewerbeerlaubnis

Besonderheiten

Ein Führungszeugnis und eine Auskunft aus dem Gewerbezentralregister sind im Ausnahmefall dann nicht erforderlich, wenn der Behörde die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers zweifelsfrei bekannt sind.

Vor Erteilung der Erlaubnis kann die Behörde von sich aus die Industrie- und Handelskammer hören und in begründeten Einzelfällen die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einschalten.

Berufshaftpflichtversicherung Für die Bearbeitung eines Antrags auf Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ist der Nachweis des Abschlusses einer Berufshaftpflichtversicherung gemäß § 15 MaBV (siehe hierzu Kap. B.V.2.4) zu erbringen.

Darüber hinaus sind im Allgemeinen folgende Unterlagen erforderlich:

Verwalter als Einzelunternehmer

1. Führungszeugnis

   Ein Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde gemäß § 30 Abs. 5 Bundeszentralregistergesetz (BZRG). Dieses ist bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu beantragen. Das Führungszeugnis wird direkt an die Erlaubnisbehörde übersandt.

2. Gewerbezentralregister-Auskunft

   Eine Auskunft aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde gemäß § 150 Abs. 5 GewO. Diese ist ebenfalls bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu beantragen. Die Auskunft wird direkt an die Erlaubnisbehörde übersandt.

3. Unbedenklichkeitsbescheinigung

   Eine Bescheinigung in Steuersachen des zuständigen Finanzamts (sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung)

4. Selbstauskunft

   Abruf einer Selbstauskunft beim zentralen Vollstreckungsgericht. Diese kann über das Internetportal "www.vollstreckungsportal.de" eingeholt werden.

5. Insolvenzfreiheit

   Eine Bescheinigung über die Insolvenzfreiheit gemäß § 26 Abs. 2 InsO. Diese ist beim Amtsgericht einzuholen.

6. Gewerbeanmeldung

   Die Gewerbeanmeldung in Kopie.

Juristische Personen (z. B. GmbH, AG)

Bei juristischen Personen sind darüber hinaus erforderlich:

7.	Handelsregisterauszug des Amtsgerichts über die Eintragung der Gesellschaft;
8.	Gesellschaftsvertrag und Gesellschafterbeschluss zur Bestellung der Geschäftsführer (Originale zur Einsicht oder beglaubigte Fotokopie);
9.	Unterlagen zu Nr. 1 bis 5 für alle vertretungsberec...