Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.13 Kündigungsfristen

2.13.1 Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Gewerberaummietvertrags ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.^[1]

[1] § 580a Abs. 2 BGB.

2.13.2 Außerordentliche Kündigung

Bei befristeten Gewerberaummietverträgen ist nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich.^[1] Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund der Umstände des jeweiligen Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen Tatsachen vorliegen, die dazu führen, dass dem anderen Vertragspartner die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann. Grundsätzlich ist vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Abmahnung notwendig.^[2]

Empfehlung

Im Vertrag sollte konkret vereinbart werden, unter welchen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug möglich ist, vor allem im Hinblick auf den Fall des Zahlungsverzugs.^[3]

Sieht ein Mietvertrag die Kündigung schriftlich per Einschreiben mit Rückschein vor, stellt der Versand per Einschreiben mit Rückschein kein Wirksamkeitserfordernis dar.^[4]

Eine außerordentliche Kündigung ist in eine hilfsweise ordentliche Kündigung umzudeuten, wenn der Kündigende erkennen lässt, das Mietverhältnis in jedem Fall beenden zu wollen.^[5]

Nach einer außerordentlichen, vom Mieter zu vertretenden Kündigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter dem Vermieter bis zur ersten ordentlichen Beendigungsmöglichkeit Schadensersatz.^[6]

Bei Beschädigungen der Mietsache bzw. bezüglich abhanden gekommener Teile der Mietsache ist ggf. ein unmittelbarer Schadensersatzanspruch nach Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB gegeben. Einer Fristsetzung gem. § 281 BGB bedarf es nicht.^[7]

[1] § 314 BGB.

[2] S. dazu u. a. Palandt/Grüneberg, BGB, § 314 BGB Rn. 7, 8 m. w. N.

[3] S. dazu Abschn. 6, § 6 Abs. 2 des Mustermietvertrags.

[4] BGH, Urteil v. 23.1.2013, XII ZR 35/11, NZM 2013 S. 271.

[5] BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12, NZM 2013 S. 759.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2012, I-10 U 20/12, ZMR 2013 S. 704.

[7] OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.3.2013, 10 U 72/12, ZMR 2013 S. 629.

2.13.3 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen aufgrund der COVID-19-Pandemie

Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB sieht aufgrund der COVID-19-Pandemie auch für Gewerberaummietverträge eine Beschränkung der Kündigung vor. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht geleistet hat, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Die Regelung sichert Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen für die Zeit vom 1.4. bis 30.6.2020 der COVID-19-Pandemie ab, indem sie nicht den Verlust der Mietsache befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fälligen Mieten nicht fristgerecht zahlen konnten. Hierdurch soll verhindert werden, dass die erwarteten negativen wirtschaftlichen Auswirkungen dazu führen, dass Mieter die Wohnräume und Gewerbetreibende die angemieteten Räume und Flächen und damit die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren. Die Mieter erhalten jedoch kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten.^[1]

Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.^[2]

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig war oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hatte, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.^[3]

Diese Regelung ist zwingend, d. h. von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (Art. 240 § 2 Abs. 2 EGBGB). Etwaige entgegenstehende vertragliche Vereinbarungen – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – sind unwirksam. Dies gilt ohne Rücksicht darauf, zu welchem Zeitpunkt die Parteien solche Vereinbarungen getroffen haben. Die Wirksamkeit vertraglich vereinbarter Kündigungsrechte bleibt unberührt für Zahlungsrückstände, die vor dem 1.4.2020 angefallen waren oder nach dem 30.6.2020 angefallen sind.^[4]

Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden (Art. 240 § 2 Abs. 3 EGBGB).

Die Regelungen der Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden (Art. 240 § 2 Abs. 5 EGBGB). Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 eingetreten und bis zum 30.6.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Dam...