Grenzüberbau / 3.2 Eigentum am Überbau

Die Frage nach dem Eigentum am Überbau ist nicht nur von rein theoretischer Bedeutung. Denn von ihrer Beantwortung hängt es ab, wer den Überbau einerseits nutzen darf und wer andererseits die Lasten (etwa Erhaltungsaufwand) zu tragen hat.

Wer Eigentümer des über die Grenze gebauten Überbaus ist, regelt § 912 BGB nicht. Es gelten daher die allgemeinen Bestimmungen der §§ 93, 94, 95 und 946 BGB. Soweit der Eigentümer des Stammgrundstücks die Duldung seines Überbaus durch den Nachbarn verlangen kann, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nach der Rechtsprechung nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (lotrechte Eigentumsteilung an der Grundstücksgrenze), sondern es tritt entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass er als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß den §§ 93, 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von dem aus überbaut wurde und damit das Eigentum am Überbau dem Eigentümer des sog. Stammgrundstücks zusteht. Das gilt auch für den Eigengrenzüberbau und bei der Teilung eines einheitlichen Grundstücks in der Weise, dass die neue Grenze durch ein Gebäude verläuft.^[1]

Hinweis

Eigentumszuordnung

Die Eigentumszuordnung setzt voraus, dass es sich insgesamt um ein einheitliches Gebäude handelt und eines der Grundstücke als Stammgrundstück angesehen werden kann, von dem aus der Überbau vorgenommen wurde. Hierzu hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt^[2]:

• Für den Normalfall, dass sich das Gebäude auf Grundstücken verschiedener Eigentümer befindet, kommt es darauf an, wer nach der Verkehrsanschauung "Geschäftsherr des Bauvorhabens" ist, das heißt, in wessen Namen und wirtschaftlichem Interesse gebaut wurde. Diesen Grundsatz hat der BGH für die Beantwortung der Frage, von welchem Grundstück aus über eine fre...