15.1 Split-Incentive-Problem
Die energetische Optimierung von Gebäuden kann, je nach energetischem Zustand der Immobilie, mit hohen Investitionskosten verbunden sein. Insbesondere bei großen Optimierungsmaßnahmen zögern Gebäudeeigentümer aufgrund von kurz- bis mittelfristigen Verlusten im Cashflow. Jedoch gibt es insbesondere im Gewerbemietbereich die Möglichkeit, einen Teil der durchzuführenden Nachhaltigkeitsmaßnahmen zwischen Gebäudeeigentümer und Mietenden aufzuteilen. Im Wohnbereich hingegen ist die Höhe der Beteiligung an den Optimierungskosten rechtlich limitiert.
Kritisch wird insbesondere gesehen, dass Gebäudeeigentümer Investitionen für die energetische Optimierung des Gebäudes und der Mietfläche aufwenden, während die Mietenden von den Maßnahmen durch sinkende Energiekosten profitieren. Mit dem "Split-Incentive-Problem" beschäftigen sich bereits Immobilieninvestoren, Verbände sowie Wissenschaftler. Im Rahmen der Energy Efficiency Directive (Directive 2012/27/ EU) wurde das Problem in Artikel 19(1)(a) von der Europäischen Kommission ebenso adressiert. Dort heißt es, dass die Mitgliedsstaaten – im Einklang mit gängigem Eigentums- und Mietrecht – sicherstellen sollen, das Split-Incentive-Problem durch geeignete Maßnahmen hinsichtlich der regulatorischen Hindernisse zu beheben, damit sichergestellt wird, dass Eigentümer nicht davon abgehalten werden, in energieeffizienzsteigernde Maßnahmen zu investieren. So soll der Gebäudeeigentümer beispielsweise durch geeignete Fördermittel incentiviert werden, das Gebäude auf einen aktuellen energetischen Stand zu bringen. Er profitiert nach Durchführung der Optimierungsmaßnahmen von höheren Verkaufspreisen und Mieten.
Des Weiteren ergeben sich für den Eigentümer Vorteile hinsichtlich der Konformität seiner Klimaziele sowie der regulatorischen Anforderungen an die Gebäudeenergieeffizienz. Eine bessere Effizienz senkt zudem die Kosten für die Mietenden, was die Prolongationswahrscheinlichkeit sowie die Neuvermietungsabschlussrate erhöhen kann. Hierdurch entstehen geringere Leerstandskosten und damit höhere Liquiditäten für den Gebäudeeigentümer. Ferner profitiert der Vermietende von höheren Gebäudezertifizierungsratings sowie Nachhaltigkeitsbenchmarks, sofern die Gebäude, in die Nachhaltigkeitsmaßnahmen investiert wurden, hierfür qualifiziert werden.
Für die Mietenden ergeben sich durch die energetischen Optimierungsmaßnahmen des Vermietenden sinkende Energiekosten sowie steigende Reputationsmöglichkeiten. Die Abwägung, Mietende monetär an Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu beteiligen und eine entsprechende Klausel in den grünen Mietvertrag aufzunehmen, sollte im Vorfeld partnerschaftlich zwischen Vermietenden und Mietenden besprochen werden. Im Folgenden werden 4 Möglichkeiten zur Beteiligung der Mietenden dargestellt.
15.2 Möglichkeiten zur Kostenaufteilung
15.2.1 Anteilige Umnutzung von Mieterausbaukostenzuschüssen/ mietfreien Zeiten
Im Rahmen von gewerblichen Neuvermietungen und Renovierungsmaßnahmen werden häufig Mieterausbaukostenzuschüsse vereinbart. Anteile können hier für die energetische Förderung der Mieterausbaumaßnahmen der Mietfläche reserviert und zugesagt werden. So kann ein fest vereinbarter Betrag oder Prozentsatz ausschließlich für Maßnahmen investiert werden, die zur nachhaltigen Optimierung der Mietfläche dienen. Die hierfür bereitzustellenden Zuschüsse können beispielsweise für
- den Einbau von LED-Leuchtmitteln,
- die Verwendung von umweltfreundlichen Ausbaumaterialien,
- die Verwendung von wassersparenden Armaturen,
- die Installation eines mieterseitigen Abfallkonzepts,
- die Verwendung von erneuerbaren Energiequellen,
- den Einbau von Luftqualitätssensoren,
- den Einbau von Präsenzmeldern (wo sinnvoll) oder
- die Förderung der nachhaltigen Mobilität genutzt werden.
Im gleichen Maße kann eine Umnutzung von mietfreien Zeiten erfolgen. Statt mehrere Monate mietfreie Zeiten zu gewähren, können anteilig die hierfür entfallenden Kosten zur Subventionierung von Mieterausbauten oder Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Mietfläche dienen. Mietende profitieren so von Zuschüssen, die der energetischen und nachhaltigen Optimierung der Mietfläche dienen und resultierende Energiekosten generieren. Vermietende hingegen profitieren von einer aktiven Beteiligung der Mietenden, die Mietfläche nachhaltig und energieeffizient auszustatten. So können die Klimaziele des Gebäudes und die regulatorischen Vorgaben eingehalten sowie die Reputation des Gebäudeeigentümers erhalten und gefördert werden. Außerdem werden die Mietenden für das Thema Nachhaltigkeit sensibilisiert, ein aktives Mieterengagement wird gefördert und die Mieterbindung am Standort gestärkt.
Bei der Formulierung zu den anteiligen, für Nachhaltigkeitsmaßnahmen bereitgestellten Mittel ist darauf zu achten, dass die im Vertrag zugesagten Mittel ausschließlich für dies...