Zusammenfassung
Green Leases sind vielschichtig und müssen je nach Mieterstruktur, Gebäude und Interessen auf die Vertragsparteien individuell zugeschnitten werden. Die in Green Leases vereinbarten Bestimmungen umfassen unter anderem
- Ziele zur Reduktion von Energieverbräuchen und CO2-Emissionen,
- die Offenlegung von Verbrauchsdaten,
- den Einsatz von erneuerbaren Energien,
- die schonende Nutzung von Trinkwasser,
- die Implementierung eines Abfall- und Recyclingmanagements,
- die Förderung der Kreislaufwirtschaft,
- Vorgaben zu nachhaltigen Mieterausbauten,
- Strategien für die Beschaffung und Bewirtschaftung eines Gebäudes,
- die Stärkung der Biodiversität am Standort,
- die Förderung eines nachhaltigen Mobilitätsmanagements sowie
- Strategien für die Gesundheit und das Wohlbefinden der Gebäudenutzenden.
In diesem Beitrag werden 16 Anwendungsbereiche vorgestellt, die in Green Leases vollumfänglich oder auch nur teilweise inkludiert werden können. Die Klauseln können dabei kombiniert an die Zielsetzungen der Vertragspartner angepasst werden. Je Anwendungsbereich werden verpflichtende Formulierungen sowie Bemühungsklauseln präsentiert, die eine Absicht zur Einhaltung der in den Klauseln enthaltenen Bestrebungen bekunden. Die in den Folgekapiteln präsentierten Klauseln werden von praxisnahen Umsetzungstipps begleitet. Am Ende werden ein ausformulierter Gewerberaum- und ein Wohnraummietvertrag vorgestellt.
1 Hinweise zur Verwendung und Implementierung einzelner Klauseln
Festlegung der Mindestinhalte von Green Leases
Als Mindestkriterium in Green Leases werden die nachfolgenden Klauseln empfohlen:
- Das Einleitende Statement (Kap. 2) setzt den Rahmen der Green-Lease- Klauseln, indem festgelegt wird, an welchen Zielvorgaben sich der grüne Mietvertrag orientieren wird. Diese Klausel ist notwendig, um das beiderseitige Verständnis der Vertragsparteien von Nachhaltigkeit sowie die aktive Umsetzung der dann folgenden Klauseln zu sichern. Die Zielsetzung sollte stets gemeinsam festgelegt werden und sich an realistisch umzusetzenden Zielen orientieren.
- Alle Green Leases sollten eine Klausel zur Verbrauchsdatenoffenlegung (Kap. 3.4) enthalten, da diese die notwendigen Zahlen zur (regulatorischen) Berichterstattung, die Möglichkeit zur energetischen Zustandsanalyse sowie die Identifizierung geeigneter Optimierungsmaßnahmen im Gebäude zusichert.
- Die Verwendung erneuerbarer Energien (Kap. 3.5) ist ein ebenso wesentlicher Faktor, um die CO2-Reduktion im Gebäude sicherzustellen.
- In Kap. 14 wird erläutert, wie die Nachweisführung zu erfolgen hat. Darüber hinaus sollte die Nachhaltigkeitskommunikation über Mietergespräche sichergestellt werden, um die Mietenden aktiv in die Nachhaltigkeitsstrategie des Gebäudes einzubinden und partnerschaftlich Optimierungsmaßnahmen zu entwickeln (Kap. 12).
Empfohlene Mindestanforderungen an Green Leases.
Entscheidung, ob Bemühungs- oder Verpflichtungsklausel
Bevor ein grüner Mietvertrag aufgesetzt wird, sollten sich beide Mietvertragsparteien einigen, ob es sich bei den zu vereinbarenden Klauseln um
- Bemühungsklauseln (Memorandum of Understanding) oder
- um verpflichtende Klauseln handeln soll.
Eine Bemühungsklausel gibt den nicht bindenden Rahmen einer anzustrebenden Umsetzung vor, während verpflichtende Klauseln die konkret umzusetzenden Vorgaben auf beiden Vertragspartnerseiten zusichern. Diese Unterscheidung ist für den weiteren Formulierungsverlauf von grünen Mietverträgen wichtig, da die Klauseln als verpflichtende oder bemühende Klauseln formuliert werden können. Ziel sollte es sein, dass sich beide Vertragspartner möglichst realistische Ziele setzen, die auch eingehalten werden können. Gleichzeitig sollte jedoch möglichst nach verpflichtenden Klausen gestrebt werden, da sonst die gesetzten Klimaziele beider Mietvertragsparteien möglicherweise nicht eingehalten werden. Je konkreter und verpflichtender die Klauseln, desto größer die Möglichkeit, die Zielsetzungen erfüllen und das Gebäude hin zur Klimaneutralität transformieren zu können.
Ein Mix von Green-Lease-Klauseln aus Bemühungsklauseln und verpflichtenden Klauseln ist ebenso denkbar. Bei der Klausel zum Vertragsbruch (Kap. 17) muss klar unterschieden werden, auf welche Klauseln die Vertragsbruchklausel Bezug nimmt. Sollte dies nicht geschehen, so kann es zu unterschiedlichen Auslegungen durch Vermietende und Mietende kommen. Ob Bemühungsklauseln oder verpflichtende Klauseln verwendet werden, sollte stets im gegenseitigen Einvernehmen bestimmt werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass Vorgaben umgesetzt werden und die Ziele erfüllbar sind.
Da sich die rechtlichen Rahmenbedingungen beispielsweise durch Gesetzesänderungen oder neue Klimazielvorgaben änd...