Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 2 Aufbau des Grundbuchs

2.1 Grundsätze

Das Grundbuch gliedert sich in 5 Teile und enthält

• die Aufschrift,
• das Bestandsverzeichnis,
• die Erste Abteilung,
• die Zweite Abteilung und
• die Dritte Abteilung.

2.2 Aufschrift

In der Aufschrift werden das als Grundbuchamt zuständige Amtsgericht bezeichnet und Band sowie Blatt-Nummer angegeben.

2.3 Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster nach Gemarkung, Flur und Flurstück vermerkt. Weiter werden grundstücksgleiche Rechte wie etwa das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Ist das im Bestandsverzeichnis bezeichnete Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das "herrschende Grundstück", also das begünstigte, wird dies ebenfalls im Bestandsverzeichnis vermerkt. Diese Eintragung hat lediglich deklaratorische Wirkung. Siehe im Einzelnen unten Kap. 7.3.1.2.3.

2.4 Erste Abteilung

In der Ersten Abteilung sind die Eigentümer oder Erbbauberechtigten eingetragen. Im Fall des Miteigentums Mehrerer sind die jeweiligen Anteile vermerkt, im Fall von Gesamthandsgemeinschaften, wie etwa Erbengemeinschaften, erfolgt die Eintragung unter Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, also "in Erbengemeinschaft" oder "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts".

2.5 Zweite Abteilung

In der Zweiten Abteilung sind auf dem Grundstück lastende Beschränkungen und Verfügungsbeschränkungen eingetragen. Hierzu gehören insbesondere

• Eigentumssicherungsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt),
• Wohnrecht,
• Nießbrauch,
• Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten,
• Reallasten,
• Insolvenzvermerke,
• Testamentsvollstreckervermerke,
• Vorkaufsrecht,
• Erbbaurecht.

2.6 Dritte Abteilung

In der Dritten Abteilung sind die Grundpfandrechte wie

• Grundschulden,
• Sicherungsgrundschulden,
• Hypotheken,
• Sicherungshypotheken und
• Rentenschulden

eingetragen.

2.7 Rangfolge innerhalb einer Abteilung

Wenn mehrere Darlehen zum Immobilienerwerb abgeschlossen wurden, also in der Dritten Abteilung etwa mehrere Grundschulden eingetragen sind, ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig. Denn es kann der Fall eintreten, dass die Immobilie zwangsversteigert werden muss und der Erlös der Versteigerung nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen. In diesem Fall wird zuerst der Kreditgeber bedient, dessen Grundschuld im Rang höher als andere Grundpfandrechte steht. Der Kreditgeber mit dem niedrigeren Rang im Grundbuch erhält dann nur den Betrag, der übrig bleibt.

Die Ranghöhe einer Grundschuld hat in der Regel auch Einfluss auf die Zinsen für das zugehörige Darlehen. Eine Bank, die für ein Darlehen nicht den ersten Rang bei den Grundpfandrechten eingeräumt bekommt, verlangt meist höhere Zinsen – schließlich ist das Ausfallrisiko für die Bank höher als bei einer erstrangigen Grundschuld.

2.8 Rangfolge zwischen zwei Abteilungen

Nicht nur innerhalb derselben Abteilung kann die Rangfolge von Bedeutung sein, sondern auch zwischen der Zweiten und der Dritten Abteilung. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn in der Zweiten Abteilung ein Wohnrecht eingetragen ist und in der Dritten Abteilung eine Grundschuld. Wenn die Immobilie zwangsversteigert wird, entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat: Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt das Wohnrecht bestehen. Steht es dahinter, erlischt es.

Eintragungsdatum ist entscheidend

Bei der Rangfolge zwischen der Zweiten und Dritten Abteilung kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.