Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 6.1.3 Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

6.1.3.1 Grundsätze

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Grundstücksbelastung ist ebenso an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen möglich (Dauernutzungsrecht). Anders als das dingliche Wohnrecht des § 1093 BGB, ist das Dauerwohnrecht veräußerlich und vererbbar.

Historie

Nach 1945 gab es in Deutschland einen gewaltigen Wohnraumbedarf, dessen Deckung es notwendig machte, die Wohnraumsuchenden an der Finanzierung zu beteiligen, wofür wiederum Sicherheiten zu schaffen waren. Das im Jahr 1951 in Kraft getretene WEG ermöglichte insoweit den Erwerb beschränkten Sondereigentums an Teilen eines Hauses und gab den sich Beteiligenden nunmehr einen echten verpfändbaren Gegenwert. Auch das Dauerwohnrecht folgte diesem Zweck, nämlich der dinglichen Absicherung von Baukostenzuschüssen.

• Das Dauerwohnrecht ist eigentumsähnlich ausgestaltet. Der Berechtigte trägt regelmäßig die anteiligen Baukosten und die laufenden Lasten und Kosten. Die Rechte des Eigentümers sind nur noch gering und beschränken sich auf die Verwaltung.
• Das Dauerwohnrecht ist mietähnlich ausgestaltet und für eine von vornherein bestimmte Zeit bestellt. Die Kapitalfreigabe wird letztlich abgewohnt.

6.1.3.2 Begründung

Begründet wird das Dauerwohnrecht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung der Grundstücksbelastung in das Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB. Eine besondere Form, wie für den Immobilienkaufvertrag in § 311b BGB und die Auflassung nach § 925 BGB, ist nicht vorgeschrieben. Die Begründung des Dauerwohnrechts kann sowohl zugunsten natürlicher als auch juristischer Personen erfolgen.

6.1.3.3 Veräußerung

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden kann, kann die Veräußerung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts seitens des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten nach § 35 Satz 1 WEG von der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Soll darüber hinaus ein Zustimmungsvorbehalt auch für die Bestellung dinglicher Rechte zum Gebrauch und der Nutzung, also insbesondere eines Nießbrauchs, begründet werden, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer nach § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 94/16, ZMR 2019, 773.

6.1.3.4 Ansprüche und Pflichten des Dauerwohnberechtigten

Mangels entgegenstehender Vereinbarungen der Parteien sind die Pflichten des Dauerwohnberechtigten dem § 14 WEG, der die Pflichten des Wohnungseigentümers regelt, zu entnehmen. Danach hat der Dauerwohnberechtigte die Erhaltungspflicht an den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteilen und darf nur in solcher Weise davon Gebrauch machen, dass dadurch keinem anderen Eigentümer oder Bewohner ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst.

Aufwendungsersatzanspruch

Der Dauerwohnberechtigte hat Aufwendungsersatzansprüche bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Hat er z. B. Bodenfliesen verlegen lassen, kann er den Verwendungsersatzanspruch geltend machen oder die Fliesen unter Wiederherstellung des alten Zustands wieder entfernen. Für die Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderung oder Verschlechterung der Sache gelten die Regeln des BGB, womit Ersatzansprüche nur aus unerlaubter Handlung oder vertragswidrigem Gebrauch hergeleitet werden können.

6.1.3.5 Erlöschen des Dauerwohnrechts

Das Dauerwohnrecht endet mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde. Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, erlischt nach § 37 Abs. 1 WEG das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt.