Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 6.2 Beschränkungen

Praxisrelevante Beschränkungen stellen

• Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke,
• Insolvenzvermerke,
• Nacherbenvermerke und
• Testamentsvollstrecker-Vermerke

dar. Beschränkungen stehen einem Erwerb von Immobiliareigentum grundsätzlich nicht entgegen, können diesen jedoch erschweren.

Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke

Sind Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung über eine Sondereigentumseinheit angeordnet, ist dies zwar im Grundbuch in der Zweiten Abteilung zu vermerken, hindert allerdings nicht die Veräußerung der Sondereigentumseinheit. Für den potenziellen Erwerber wird hierdurch allerdings deutlich, dass die betreffende Sondereigentumseinheit in erster Linie zur Befriedigung von Gläubigern des Veräußerers dient.

Insolvenzvermerke

Entsprechendes gilt für Insolvenzvermerke. Ist jedenfalls über das Vermögen des Sondereigentümers das Insolvenzverfahren angeordnet, ist dies nicht nur im Grundbuch zu vermerken, die Sondereigentumseinheit kann auch nicht mehr ohne Mitwirkung des Insolvenzverwalters veräußert werden. Hat der Insolvenzverwalter allerdings die Sondereigentumseinheit aus der Insolvenzmasse freigegeben, ist der Insolvenzvermerk im Grundbuch zu löschen. Die Insolvenzfreigabe erfolgt in aller Regel dann, wenn die Sondereigentumseinheit mit Grundpfandrechten überlastet ist und die betreffende Sondereigentumseinheit somit keinen echten Wert hat.

Nacherbenvermerke

Das deutsche Erbrecht kennt den Vollerben und den Schlusserben sowie den Vorerben und den Nacherben. Ohne insoweit in die Tiefen des Erbrechts vordringen zu wollen, können sich die Eltern gegenseitig in Form eines sog. "Berliner Testaments" als Vollerben und Schlusserben einsetzen. Im Fall des Versterbens eines der Ehegatten erbt der überlebende Ehegatte das Vermögen des verstorbenen Ehegatten in Gänze. Die Kinder können Pflichtteilsansprüche geltend machen. Jedenfalls kann der überlebende Ehegatte über den Nachlass des Verstorbenen frei verfügen.

Anders bei der testamentarischen Anordnung der Vor- und Nacherbschaft. Hier erbt zwar auch der überlebende Ehegatte zunächst allein, er ist aber durch die Anordnung der Nacherbschaft in seiner Verfügungsgewalt derart eingeschränkt, dass er etwa über eine geerbte Eigentumswohnung nicht frei verfügen kann, da im Fall seines Versterbens die Kinder die Wohnung erben sollen.

Testamentsvollstrecker-Vermerke

Hat der Erblasser die Testamentsvollstreckung angeordnet, ist auch dies im Grundbuch einzutragen. Einem potenziellen Erwerber wird hierdurch signalisiert, dass er sich im Rahmen des Erwerbs des Wohnungseigentums nicht an den oder die Erben zu wenden hat, sondern an den Testamentsvollstrecker.