Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 7.3.1.3 Entstehen/Begründung

7.3.1.3.1 Rechtsgeschäftliche Bestellung

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist die schrittweise Begründung von Grunddienstbarkeiten.

Praxis-Beispiel

Schrittweise Begründung von Grunddienstbarkeiten

Der Bauträger erwirbt ein Grundstück, auf dem er 3 Häuser und mehrere Stellplätze errichtet. In einem der Häuser wird eine Zentralheizung eingebaut, die auch der Versorgung der anderen Häuser dienen soll. Im Kellergeschoss wird eine Tiefgarage eingerichtet, die ebenfalls den beiden anderen Häusern dienen soll. Danach teilt der Bauträger das Grundstück, womit 3 eigenständige Grundstücke entstehen. Im Zuge dessen werden Grunddienstbarkeiten zugunsten der durch Teilung weiter entstandenen 2 Grundstücke begründet. Zwar ist der Bauträger nach wie vor Eigentümer der 3 Grundstücke. Das aber steht der Begründung von Grunddienstbarkeiten nicht im Weg, da auch die Eigengrunddienstbarkeit anerkannt ist.^[1] Insoweit begründet der Bauträger dann entsprechende Grunddienstbarkeiten hinsichtlich der Wege- oder Fahrtrechte, Leitungsrechte und der Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen.

Danach wiederum teilt der Bauträger die neu entstandenen Grundstücke in Wohnungseigentum auf und begründet im Zuge dessen Grunddienstbarkeiten zugunsten der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Insoweit erfolgt eine gleichgerichtete Berechtigung der jeweils begünstigten Sondereigentumseinheiten bei gleichgerichteter Belastung der jeweils belasteten Sondereigentumseinheiten.

[1] BGH, Urteil v. 8.4.1988, V ZR 120/87, NJW 1988, 2362.

7.3.1.3.2 Grundbucheintragung

Die Grunddienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung beim "dienenden" Grundstück hat dabei konstitutive – also rechtsbegründende – Bedeutung, die Eintragung beim "herrschenden" Grundstück hat hingegen nur deklaratorische Bedeutung.^[1] Mit der Eintragung in das Grundbuch wirkt die Grunddienstbarkeit auch für alle Rechtsnachfolger, d. h. zugunsten der zukünftigen Eigentümer des begünstigten Grundstücks ebenso wie zulasten der zukünftigen Eigentümer des belasteten Grundstücks.

Aus der Grundbucheintragung muss sich zumindest in Stichworten Art und Umfang der Grunddienstbarkeit ergeben. Insoweit ausreichend ist die Bezeichnung

• "Geh- und Fahrtrecht" mit grober Flächenbeschreibung,^[2]
• die Bezeichnung "Recht zur Ein- und Ausfahrt"^[3] oder auch
• die "Gebäulichkeiten nicht zu erweitern".^[4]

Nicht ausreichend wäre die Bezeichnung

• "Verbot einer Dirnenpension"^[5] oder
• die pauschale Bezeichnung "Nutzungsbeschränkung"^[6] oder auch
• eines "Wegerechts im Rahmen der vorgegebenen örtlichen Situation".^[7]

[1] LG Stade, Urteil v. 3.4.2012, 4 O 317/11, ZMR 2012, 590.

[2] OLG Stuttgart, Beschluss v. 7.12.1990, 8 W 37/90, RPfleger 1991, 198.

[3] LG Köln, Urteil v. 19.3.2004, 18 O 281/02, BeckRS 2004, 17980.

[4] OLG Karlsruhe, Urteil v. 3.4.2014, 9 U 118/11, NJW-RR 2014, 1231.

[5] BGH, Urteil v. 12.6.2014, V ZR 244/13, BeckRS 2014, 14867.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.1995, 9 U 235/94, NJW-RR 1996, 15.

[7] OLG Koblenz, Urteil v. 22.2.2007, 5 U 836/06, NJOZ 2007, 2674.