Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 7.3.1.5 Erhaltungsmaßnahmen

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 1020 BGB hat der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks zu schonen. Unterhält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Letztlich also trifft den Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Erhaltungspflicht.

Vielfältige abweichende Vereinbarungen mit Kostentragungsregelungen gestattet § 1021 BGB:

• Berechtigter hat Anlage allein zu erhalten "in natura";
• Verpflichteter führt zwar Maßnahmen durch, aber gegen Kostenersatz durch Verpflichteten;
• Berechtigter übernimmt nur Teil der Kosten;
• tatsächliche Unterhaltslasten und -kosten werden zwischen beiden Eigentümern geteilt, der Verteilungsschlüssel steht ihnen frei;
• Eigentümer des dienenden Grundstücks hat alleinige Unterhaltungslast.

Um den Rechtsnachfolger zu binden, bedürfen derartige Vereinbarungen der Eintragung in das Grundbuch. Die Vereinbarung selbst wird nicht in das Grundbuch eingetragen, es genügt die Bezugnahme auf die Bewilligung. Die Vereinbarung ist jedoch Bestandteil der Grundakte und ist dort einsehbar.

Besteht keine entsprechende Vereinbarung, trifft den Eigentümer des "herrschenden Grundstücks" die Erhaltungspflicht auch bei Mitbenutzung des belasteten Eigentümers.^[1]

Praxis-Beispiel

Erforderliche Erhaltungsmaßnahme

Die Durchfahrt auf dem Grundstück der WEG "Hauptstraße" ist marode und rissig. Es besteht die unmittelbare Gefahr von Feuchtigkeitsschäden im darunter befindlichen Kellerraum.

Ausgehend davon, dass die Grunddienstbarkeit Bestandteil des gemeinschaftlichen Grundstücks ist,^[2] werden Erhaltungsmaßnahmen nach wohnungseigentumsrechtlichen Maßstäben getroffen, da es sich um Maßnahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums handelt. Im Innenverhältnis der jeweiligen Gemeinschaft gelten in Bezug auf die Erhaltung sowie die hierfür anfallenden Kosten und Kostenquoten also die Vorschriften des WEG.^[3]

Mitnutzung durch "dienendes Grundstück"

Im Fall der Mitnutzung durch die Eigentümer des "dienenden" Grundstücks müssen sich die Eigentümer dieses Grundstücks an den Erhaltungskosten beteiligen, im Zweifel zur Hälfte.^[4]

Weigert sich die Gemeinschaft des "herrschenden" Grundstücks, erforderliche Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, kann der Eigentümer des "dienenden" Grundstücks die Erhaltungsmaßnahme durchführen und anteilige Erstattung der Kosten als Schadensersatz verlangen.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 12.11.2004, V ZR 42/04, NJW 2005, 894.

[2] OLG München v. 22.1.2010, 34 Wx 125/09, NJW 2010, 1467.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 27.4.2006, 15 W 92/05, ZMR 2006, 878.

[4] BGH, Urteil v. 12.11.2004, V ZR 42/04, NJW 2005, 894.

[5] BGH, Urteil v. 12.11.2004, V ZR 42/04, NJW 2005, 894.