Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.2 Der Bauträgervertrag

1.2.1 Grundsätze

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

• Hinsichtlich der Errichtung bzw. des Umbaus finden nach § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB die allgemeinen Vorschriften über das Werkvertragsrecht Anwendung,
• hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums oder der Bestellung eines Erbbaurechts die Vorschriften über den Kauf nach §§ 433 ff. BGB.

Mit Blick auf den Immobilienkaufvertrag kommt dem Bauträgervertrag im Rahmen des Ersterwerbs von Wohnungseigentum erhebliche Bedeutung zu (siehe Kap. B.I.1). Hierbei ist es nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch Werkleistungen seitens des Bauträgers zu erbringen wären. Auch der Vertrag über eine bereits fertiggestellte Sondereigentumseinheit stellt also einen Bauträgervertrag dar. Voraussetzung ist allein, dass es sich um einen Ersterwerb vom Bauträger handelt, vermag dieser auch erst geraume Zeit nach Fertigstellung erfolgen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 14.2.2020, V ZR 159/19, MDR 2020, 719.

1.2.2 Form

Da der Bauträgervertrag auf die Übertragung des Eigentums an den zu errichtenden ober bereits errichteten Sondereigentumseinheiten gerichtet ist, bedarf er der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB. Dies gilt hinsichtlich sämtlicher vertraglicher Abreden einschließlich etwaiger Sonderwunschvereinbarungen.

1.2.3 AGB-Kontrolle

Im Bereich des Wohnungseigentums handelt es sich beim Bauträgervertrag in aller Regel um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Insoweit unterliegt er der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Maßgabe der §§ 305 ff. BGB, da er wiederum in aller Regel i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB vom Unternehmer gestellt wird (siehe ausführlich Kap. B.II.1.9.6 und Kap. B.I.8.3.4).

Baubeschreibung

Der Unternehmer ist nach § 650j BGB verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen (siehe auch Kap. A.I.4). In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise;
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe;
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte;
4. ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke;
6. ggf. Beschreibung des Innenausbaus;
7. ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss;
9. ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlagen, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Die Baubeschreibung hat darüber hinaus verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

1.2.4 Abschlagszahlungen

In aller Regel wird der Bauträgervertrag zu einem bestimmten Festpreis vereinbart.^[1] Hierin enthalten sind insbesondere die Grundstückskosten, Erschließungskosten sowie die Kosten für die Errichtung des Gebäudes nebst Baunebenkosten. Nicht im Festpreis enthalten sind in aller Regel Maklergebühren, Notargebühren, Gebühren für die Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbsteuer.

Nach § 650v BGB kann der Bauträger von den Erwerbern Abschlagszahlungen verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind.

Rechtsgrundlage für Abschlagszahlungen

Art. 244 EGBGB enthält eine Verordnungsermächtigung zur Schaffung von Regelungen über Abschlagszahlungen beim Hausbau. Zwar hat ein Unternehmer bereits nach § 632a BGB das Recht, Abschlagszahlungen zu verlangen, allerdings ist diese Bestimmung nicht auf Bauträgerverträge anwendbar.

Die aufgrund von Art. 244 EGBGB erlassene Rechtsverordnung stellt die "Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen"^[2] dar. Deren § 1 legt fest, dass der Besteller im Rahmen eines Bauträgervertrags zur "Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden" kann.

Anspruchsgrundlage stellen somit bei entsprechender Vereinbarung die §§ 3 und 7 MaBV dar. Unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV können Abschlagszahlungen nach dem Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV vereinbart werden. Unter den Voraussetzungen des § 7 MaBV kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 MaBV zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden.

Sicherheitsleistung

Nach § 650m Abs. 2 BGB ist dem Erwerber bei der 1. Abschlagszahlung e...