Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.2.4 Abschlagszahlungen

In aller Regel wird der Bauträgervertrag zu einem bestimmten Festpreis vereinbart.^[1] Hierin enthalten sind insbesondere die Grundstückskosten, Erschließungskosten sowie die Kosten für die Errichtung des Gebäudes nebst Baunebenkosten. Nicht im Festpreis enthalten sind in aller Regel Maklergebühren, Notargebühren, Gebühren für die Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbsteuer.

Nach § 650v BGB kann der Bauträger von den Erwerbern Abschlagszahlungen verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind.

Rechtsgrundlage für Abschlagszahlungen

Art. 244 EGBGB enthält eine Verordnungsermächtigung zur Schaffung von Regelungen über Abschlagszahlungen beim Hausbau. Zwar hat ein Unternehmer bereits nach § 632a BGB das Recht, Abschlagszahlungen zu verlangen, allerdings ist diese Bestimmung nicht auf Bauträgerverträge anwendbar.

Die aufgrund von Art. 244 EGBGB erlassene Rechtsverordnung stellt die "Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen"^[2] dar. Deren § 1 legt fest, dass der Besteller im Rahmen eines Bauträgervertrags zur "Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden" kann.

Anspruchsgrundlage stellen somit bei entsprechender Vereinbarung die §§ 3 und 7 MaBV dar. Unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV können Abschlagszahlungen nach dem Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV vereinbart werden. Unter den Voraussetzungen des § 7 MaBV kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 MaBV zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden.

Sicherheitsleistung

Nach § 650m Abs. 2 BGB ist dem Erwerber bei der 1. Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten, soweit es sich um einen Verbraucher handelt. Erhöht sich der Vergütungsanspruch etwa aufgrund von Sonderwünschen nach den §§ 650b und 650c BGB oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 %, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten.

Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Sicherheiten kann der Bauträger auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers leisten.

[1] OLG Koblenz, Urteil v. 5.5.2003, 12 U 40/02, NJW-RR 2003, 1173.

[2] AbschlagsV v. 28.4.2017 (BGBl. I S. 969), in Kraft seit 1.1.2018.