Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.2.6.3 Folgen unwirksamer Abnahmeklauseln

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.^[1] Denn auch eine konkludente Abnahme setzt einen bestimmten Erklärungswillen, zumindest ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein voraus, an dem es bei einer unwirksamen Abnahmeklausel gerade fehlt.^[2] Im Ausnahmefall kann dies ggf. anders zu beurteilen sein, wenn dem Erwerber die Unwirksamkeit der Klausel positiv bekannt war. Hier sind aber zugunsten der Erwerber besonders strenge Maßstäbe anzulegen.

Konsequenzen für Beginn der Verjährung und Kaufpreiszahlung

Konsequenz einer unwirksamen bzw. fehlenden Abnahme ist in erster Linie, dass die Verjährung von Mängelansprüchen der einzelnen Erwerber nicht zu laufen beginnt und der (Rest-)Kaufpreis nicht zur Zahlung fällig ist. Zwar verjähren die Mängelansprüche der Wohnungseigentümer gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren. Voraussetzung ist aber, dass die Werkleistung abgenommen ist und sich nicht mehr im Erfüllungsstadium befindet. Auch wenn die Sondereigentumseinheiten bereits jahrelang und weit über den Ablauf der Verjährungsfrist der Mängelrechte hinaus von den Erwerbern genutzt wurden, kann sich der Bauträger nicht auf einen Rechtsmissbrauch berufen. Es liegt auch kein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten vor, wenn die GdWE als Prozessstandschafterin der Käufer in der Vergangenheit zweimal Mängelansprüche wegen Mängeln der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht hat, die vom Bauträger jeweils reguliert wurden, und sie sich später bei der klageweisen Geltendmachung weiterer Mängelansprüche gegenüber der vom Bauträger erhobenen Einrede der Verjährung auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beruft.^[3]

Bis zur Abnahme ist der Unternehmer zur Erfüllung verpflichtet. Erst nach der billigenden Entgegennahme seiner Werkleistung seitens des Bestellers ist es gerechtfertigt, ihn davor zu schützen, dass er über den vom Gesetzgeber für ausreichend erachteten Zeitraum von 5 Jahren hinaus gleichwohl wegen eines Mangels der Bauleistungen in Anspruch genommen werden kann. Dieses durch die Verjährungsvorschriften gewährleisteten Schuldnerschutzes bedarf es aber nicht, solange die Erfüllungsphase andauert und der Besteller nicht sein Einverständnis mit der Vertragsleistung erklärt hat.^[4] Deshalb beginnt die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche des Bestellers nicht zu laufen, solange das Werk nicht abgenommen ist und auch sonst keine Umstände vorliegen, nach denen das vertragliche Erfüllungsverhältnis als beendet angesehen werden kann.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15, NZM 2016, 592.

[2] OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17, BauR 2019, 530.

[3] BGH, Urteil v. 9.11.2023, VII ZR 241/22, ZWE 2024, 164.

[4] BGH, Urteil v. 8.7.2010, VII ZR 171/08, NJW 2010, 3573.

[5] OLG Karlsruhe, Urteil v. 27.9.2011, 8 U 106/10, NJW 2012, 237.