Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.3 Erwerb gebrauchten Sondereigentums

1.3.1 Kauf bricht nicht Miete

1.3.1.1 Grundsätze

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Erwerber tritt mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch als neuer Vermieter in das zwischen Mieter und Veräußerer bestehende Mietverhältnis ein – und zwar mit sämtlichen Rechten und Pflichten.

Kündigungsvorschriften bei beabsichtigter Eigennutzung

Gewerberaummiete

Im Fall gewünschter Eigennutzung ist zu beachten, dass der Erwerber ein Gewerberaummietverhältnis erst nach Befristungsende kündigen kann, wenn er die Einheit nicht durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt. Ist im Mietvertrag ausnahmsweise eine Befristung nicht vorgesehen, so sind die darin vereinbarten Kündigungsfristen maßgeblich, im Übrigen die gesetzlichen des § 580a Abs. 2 BGB.

Wohnraummiete

Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, kann der Erwerber nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Dies gilt auch für einen Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. Als berechtigtes Interesse gilt in erster Linie Eigenbedarf und die Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung der Sondereigentumseinheit, selbstverständlich aber auch zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzungen.

1.3.1.2 Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses durch den Erwerber

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Mietrecht (ZertVerwV), Kap. 3).

Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,^[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vor Grundbucheintragung auch zur Kündigung ermächtigen lassen.^[2] Lässt sich der Erwerber zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Veräußerer ermächtigen, sollte die Ermächtigungserklärung der Kündigung im Original beigefügt werden. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweist.

Ermächtigung nur bei Pflichtverletzungen beachtlich

Den rechtsgeschäftlichen Erwerber wird man nur als ermächtigt ansehen können, wenn er das Mietverhältnis aus anderen als aus Eigenbedarfs- und Verwertungsgründen kündigen möchte. Der Eigenbedarf und die Verwertungsabsicht müssen sich nämlich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen.^[3] Für eine Kündigung kann dann lediglich eine Pflichtverletzung des Mieters infrage kommen.

[1] LG Bonn, Urteil v. 27.9.2004, 6 S 171/04.

[2] OLG Celle, Urteil v. 9.6.1999, 2 U 166/98, ZMR 1999 S. 618.

[3] AG Ahrensburg, Urteil v. 27.9.2012, 45 C 477/12, ZMR 2013 S. 445.

1.3.2 Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht berechtigt zum Eintritt in einen wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers. Der Vorkaufsberechtigte tritt also in einen bestehenden Vertrag zu unveränderten Konditionen ein.

• Zunächst regeln die §§ 24 bis 28 BauGB das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Allerdings üben die Gemeinden ihr Vorkaufsrecht nur in Ausnahmefällen aus. Beim Verkauf von Erbbaurechten oder Wohnungseigentum ist ein gemeindliches Vorkaufsrecht gem. § 24 Abs. 2 BauGB ohnehin ausgeschlossen.

• Weitere Vorkaufsrechte regeln

  • §§ 463 ff. (schuldrechtliches Vorkaufsrecht),
  • §§ 1094 ff. BGB (dingliches Vorkaufsrecht),
  • §§ 2034 ff. BGB (Vorkaufsrecht des Miterben),

  denen ggf. im Einzelfall, im Übrigen aber regelmäßig keine größere praktische Bedeutung zukommt.

• Anders ist dies im Fall des § 577 BGB. Diese Bestimmung regelt das Vorkaufsrecht des Mieters im Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum und schützt insoweit vor einer Eigenbedarfskündigung.