Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.4 Grundpfandrechte

1.4.1 Grundsätze

Wird der Kaufpreis für die Immobilie von einem Kreditinstitut auf Grundlage eines Darlehensvertrags finanziert, wird die Auszahlung der Darlehenssumme in aller Regel von der Stellung entsprechender Sicherheiten abhängig gemacht. Insoweit spielen die Grundpfandrechte in Form der Hypothek, in der Praxis aber überwiegend der Grundschuld, eine erhebliche Rolle. Beide Rechte, sowohl Hypothek als auch Grundschuld, werden bei einer Darlehensvergabe als Sicherheit für die Bank in die Dritte Abteilung des Grundbuchs eingetragen. In diesem Fall handelt es sich um eine Buchgrundschuld oder Buchhypothek. Zusätzlich zum Grundbucheintrag kann auch noch ein Brief ausgestellt, womit es sich dann entweder um eine Briefgrundschuld oder Briefhypothek handelt. Ist dies nicht der Fall, muss ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen sein ("Grundschuld ohne Brief").

Gesetzlicher Normalfall ist nach § 1116 Abs. 1 BGB die Briefhypothek und über § 1192 BGB auch die Briefgrundschuld. Normalfall in der Praxis sind hingegen Buchhypothek und Buchgrundschuld. Dem Vorteil der schnellen Weitergabe der Briefgrundpfandrechte an einen anderen Gläubiger, weil keine entsprechende Grundbuchänderung erforderlich ist, stehen erhebliche Nachteile gegenüber:

• Die Bestellung von Briefgrundpfandrechten ist ca. 25 % teurer als die Bestellung von Buchgrundpfandrechten.
• Im Fall des Briefverlusts droht nicht nur ein Missbrauch Nichtberechtigter, sondern es muss für den Fall der Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch ein kostenpflichtiges Aufgebotsverfahren in Gang gesetzt werden, das 6 Monate dauert. Erst dann kann das Amtsgericht das Grundpfandrecht für ungültig erklären. Die Möglichkeit der Buchhypothek eröffnet insoweit § 1116 Abs. 2 BGB und § 1192 BGB die Buchgrundschuld.

Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist die strenge Akzessorietät der Hypothek, die in den §§ 1113 ff. BGB geregelt ist. Während die Hypothek mit einem konkreten Darlehen verbunden sein muss, stellt die in §§ 1191 ff. BGB geregelte Grundschuld eine abstrakte Absicherung dar, die auch ohne eine entsprechende Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen sein kann. Wesen der Akzessorietät der Hypothek ist weiter, dass sich ihre Sicherungsfunktion entsprechend der erfolgten Tilgung mindert und mit vollständiger Tilgung erlischt. Die Hypothek ist nämlich nach § 1153 BGB untrennbar mit der Forderung verbunden. Entsteht etwa nach Tilgung weiterer Finanzierungsbedarf, muss ein neues Grundpfandrecht bestellt werden, was mit Kosten verbunden ist. Daher hat die Grundschuld in der Praxis wesentlich höhere Bedeutung als die Hypothek.

Gegenüber der Hypothek bleibt die Grundschuld stets in voller Höhe bestehen. Sie wandelt sich nach Tilgung in eine Eigentümergrundschuld. Nach Tilgung der Forderung kann die Grundschuld als Sicherung einer weiteren Darlehensaufnahme dienen. Allerdings kann der Darlehensnehmer beim Kreditinstitut auch eine Löschungsbewilligung anfordern und die Löschung der Grundschuld beantragen.

1.4.2 Übernahme von Grundpfandrechten

1.4.2.1 Nicht valutierte Grundschuld

Wurde bereits der Erwerb der Sondereigentumseinheit durch den nunmehrigen Veräußerer bankseitig finanziert und durch entsprechende Grundschuld gesichert, ist aber der Sicherungszweck entfallen, weil das Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt worden ist, kann aus Kostengründen das Bestehenbleiben dieser Grundschuld vereinbart werden. Der Erwerber übernimmt also die Grundschuld bei entsprechender Neuvalutierung. Der Erwerber hat sich insoweit eine "Nichtvalutierungserklärung" des Kreditinstituts vorlegen zu lassen, sodass auch sichergestellt ist, dass die zu übernehmende Grundschuld keine Forderungen des Kreditinstituts mehr sichert.

Für den Fall, dass die im Grundbuch eingetragene Gläubigerbank nicht mit derjenigen identisch ist, die den Kauf durch den Erwerber finanzieren soll, muss der Verkäufer seine Bank anweisen, die Grundschuld an die nunmehr finanzierende Bank abzutreten. Der Erwerber sollte sich dabei vom Veräußerer zusichern lassen, dass die Grundschuld weder abgetreten noch verpfändet ist.

1.4.2.2 Valutierte Grundschuld

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung stellt die Übernahme von Grundpfandrechten dar, die noch valutiert sind. In diesem Fall hat der Veräußerer sein Darlehen noch nicht (vollständig) an die finanzierende und grundpfandrechtlich gesicherte Bank zurückgezahlt. Der Erwerber übernimmt nun diese Schuld unter Anrechnung auf den Kaufpreis. Diese Schuldübernahme bedarf der Genehmigung der Gläubigerbank.

1.4.3 Bestellung von Grundpfandrechten

Werden Grundpfandrechte nicht übernommen, soll es jedoch frühzeitig zur Auszahlung des Kaufpreises kommen, kann sich der Verkäufer dazu verpflichten, die für die Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Grundpfandrechte zu bestellen und damit deren Eintragung ins Grundbuch schon vor Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zu ermöglichen. Aus Sicht des Veräußerers muss freilich sichergestellt sein, dass er persönlich der Gläubigerbank des Erwerbers nicht haftet und diese die Grundschuld nur insoweit verwerten darf, als die Bank tatsächlich Zahlungen mit Tilgung...