Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 3 Baulastenverzeichnis

3.1 Grundsätze

3.1.1 Inhalt einer Baulast

Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg regeln die Bauordnungen der Länder die Baulast. Hierbei handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Diese Verpflichtung kann ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen zum Inhalt haben.

Baulast

Praxis-Beispiel

Tun, Dulden oder Unterlassen

Tun

Das Tun kann auch in der Verpflichtung bestehen, einen ausreichend großen Kinderspielplatz zu errichten.

Dulden

Das Dulden kommt insbesondere dann in Betracht, um dem Hinterlieger-Eigentümer die Zufahrt zu seinem Grundstück zu ermöglichen. Eine Duldungsbaulast kommt auch derart in Betracht, dass der Eigentümer verpflichtet ist, Stellplätze auf seinem Grundstück Dritten zur Nutzung zu überlassen.

Unterlassen

Das Unterlassen kann in einer Einschränkung des Nutzungsrechts dergestalt liegen, dass das Grundstück nur einer bestimmten Nutzung zugeführt wird.

Derartige Verpflichtungen werden in Bayern und Brandenburg als Grunddienstbarkeit ausgestaltet.

3.1.2 Begründung einer Baulast

Begründet wird die Baulast durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers. Diese bedarf der Schriftform. Die Unterschrift des Eigentümers muss notariell beglaubigt sein, es sei denn, die Erklärung wird vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet. Die Erklärung wird stets freiwillig abgegeben, die Baubehörde kann den Eigentümer hierzu nicht zwingen. Allerdings besteht ein mittelbarer Zwang insoweit, als die Baulast gerade Hindernisse ausräumen soll, die ansonsten zur Versagung der Baugenehmigung führen würden.

Keine Grundbucheintragung

Von erheblicher praktischer Relevanz ist die Tatsache, dass eine Baulast nicht im Grundbuch eingetragen wird, dort gem. § 54 GBO auch gar nicht eintragungsfähig wäre. Der Erwerber eines Grundstücks kann sich daher nicht auf § 892 BGB berufen und demzufolge auch nicht gutgläubig das Grundstück frei von einer bestehenden Baulast erwerben.

Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, müssen alle übereinstimmend eine entsprechende Erklärung abgeben. Da das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft nicht der GdWE gehört, sondern den Wohnungseigentümern in Form einer Bruchteilsgemeinschaft, müssen alle Wohnungseigentümer eine übereinstimmende Erklärung abgeben.

3.2 Baulastenverzeichnis

3.2.1 Eintragung

Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Die Eintragung wirkt konstitutiv, also rechtsbegründend. Ohne Eintragung im Baulastenverzeichnis wäre sie wirkungslos. Eine Ausnahme hiervon besteht jedoch in Baden-Württemberg, wonach die Eintragung im Baulastenverzeichnis lediglich deklaratorische Bedeutung hat.

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

3.2.2 Löschung

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden. Voraussetzung ist ein schriftlicher Verzicht auf die Baulast seitens der Bauaufsichtsbehörde. Besteht kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast, ist der Verzicht zu erklären. Regelmäßig wird es insoweit aber einer vorherigen Anhörung des Verpflichteten und der durch die Baulast Begünstigten bedürfen. Auch der Verzicht wird erst mit erfolgter Löschung wirksam.

3.2.3 Einsicht

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt formlos beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings die Darlegung eines berechtigten Interesses. Einsichtsberechtigt sind in erster Linie die Eigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums selbstverständlich auch der Verwalter.

3.3 Ansprüche aus der Baulast

Ansprüche aus der Baulast

Unmittelbar verpflichtet ist der mit der Baulast belastete Eigentümer gegenüber der Baubehörde. Der durch die Baulast begünstigte Eigentümer hat keine eigenen Rechte bzw. Ansprüche gegen den Baulastpflichtigen.^[1] Die Rechtsbeziehungen bewegen sich im öffentlich-rechtlichen Bereich, weshalb der durch die Baulast Begünstigte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Durchsetzung der Baulastverpflichtung hat.^[2]

Grunddienstbarkeit

Um einen eigenen Anspruch gegen den Baulastverpflichteten zu erwerben, bedarf es der Bestellung entsprechender Grunddienstbarkeiten zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem.

[1] BGH, Urteil v. 19.4.1985, V ZR 152/83, NJW 1985, 1952.

[2] OVG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 2 B 35/92, MDR 1994, 481.