Härtegründe gegen Räumung: Mieterattest allein nicht ausreichend

1 Leitsatz

Ist in einem Räumungsprozess strittig, ob gesundheitliche Gründe einen Umzug des Mieters unmöglich machen, darf das Gericht nicht allein anhand vorgelegter Atteste entscheiden, sondern muss in der Regel ein Gutachten einholen.

2 Normenkette

§§ 574, 574a BGB

3 Das Problem

Der Vermieter einer 3-Zimmer-Wohnung in Berlin verlangt von seinem ca. 70-jährigen Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1986, der Vermieter hat die Wohnung im Jahr 2012 erworben.

Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs erfolgte zum 30.6.2017. Der Mieter hat der Kündigung widersprochen und Härtegründe vorgebracht.

Das LG hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Es hat zwar den Eigenbedarf bejaht, aber auf den Härteeinwand des Mieters angeordnet, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Der Mieter könne gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, da dessen Beendigung wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Außerdem wohne er seit über 30 Jahren in der Wohnung und sei fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung könne die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen.

Zur Beurteilung des Gesundheitszustands griff das LG auf ärztliche Atteste zurück, die der Mieter vorgelegt hatte. Laut diesen ist der Mieter zu einer Räumung der Wohnung nicht in der Lage. Zum einen sei das gewohnte Umfeld wichtig, damit sich seine Depression nicht verschlechtere, zum anderen sei er nicht in der Lage, Gegenstände von mehr als 10 kg Gewicht zu heben. Das LG folgte den Angaben aus den Attesten, ohne ein eigenes Sachverständigengutachten einzuholen.

4 Die Entscheidung

Der BGH hebt die Entscheidung des LG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das LG hätte seine Entscheidung nicht allein auf die vom Mieter vorgelegten ärztlichen Atteste stützen dürfen, sondern ein Sachverständigengutachten zu Art, Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Mieter behaupteten Erkrankungen einholen müssen.

Zwar kann von einem Mieter, der sich darauf beruft, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung unzumutbar, als medizinischem Laien über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden, weitere Angaben zu den mit einem Umzug verbundenen gesundheitlichen Folgen zu machen. Wenn aber der Vermieter die Behauptungen des Mieters in prozessual ausreichender Weise bestreitet und die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt, muss das Gericht dem nachkommen.

Das Gutachten muss nicht nur Feststellungen zu Art und Ausmaß der Erkrankungen und den damit verbundenen gesundheitlichen Einschränkungen enthalten, sondern auch Feststellungen dazu treffen, wie sich ein Wohnungswechsel konkret auswirken würde und wie schwer und wahrscheinlich die zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen wären. Erst dies ermöglicht dem Gericht, sich ein ausreichendes Bild über die Erkrankung und die mit einem Umzug verbundenen Konsequenzen zu machen und diese Umstände im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten.

Das LG hatte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Auch dies beanstandet der BGH. Selbst wenn der Wegfall einer bestehenden Härte ungewiss ist, führt dies nicht zwingend zu einer unbefristeten Fortsetzung, vielmehr ist nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Regelfall nur eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit anzuordnen.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 6/19