Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.7 Haftung für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen

1.7.1 Verkehrssicherung

Eng verbunden mit der Haftung im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.^[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht ist die beauftragte Person mit der Folge eingetreten, dass sie insoweit selbst verkehrssicherungspflichtig wird. Die Pflicht der ursprünglich allein verantwortlichen Eigentümergemeinschaft reduziert sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten^[2]:

Delegiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die ihr obliegende Pflicht zur Verkehrssicherung auf einen außenstehenden Dritten, wird dieser als ihr Erfüllungsgehilfe tätig. Die Gemeinschaft haftet nach § 278 Abs. 1 BGB für eine schuldhafte Pflichtverletzung des Dritten. Dies gilt allerdings nur im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern und folgt aus der den Wohnungseigentümern gegenüber obliegenden Schutzpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dritten gegenüber haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Bestehens vertraglicher Bindungen für den Dritten als ihren Verrichtungsgehilfen nach § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach ist zum Ersatz des Schadens, den der andere in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt, derjenige verpflichtet, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt.^[3]

[1] BGH v. 17.1.1989, VI ZR 186/88, NJW-RR 1989, 394; OLG Oldenburg, Urteil v. 13.2.2014, 1 U 77/13, NZM 2014, 591.

[2] BGH, a. a. O.; OLG Oldenburg, a. a. O.

[3] Siehe unten Kap. 3.2.

1.7.2 Auftragnehmer

Ob von der Gemeinschaft beauftragte Handwerker, Fachunternehmen, Architekten, Ingenieure und sonstige Sonderfachleute als Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 278 Abs. 1 BGB tätig werden und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit auch für deren Pflichtverletzungen haftet, soweit diese zu Schäden bei einzelnen Wohnungseigentümern führen, hängt davon ab, ob die entsprechenden Verträge weiterhin als solche mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen werden, was zumindest die herrschende Meinung ablehnt. Auf Grundlage des alten Rechts wurden die entsprechenden Verträge als solche mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen.^[1] Da seit Inkrafttreten des WEMoG bereits Uneinigkeit darüber besteht, ob es sich beim Verwaltervertrag weiterhin um einen Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer handelt, bestehen entsprechende Unsicherheiten auch bezüglich der im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätigen Unternehmen und Sonderfachleute. Wollte man weiterhin von einer Schutzwirkung ausgehen, wären die Wohnungseigentümer verpflichtet, zunächst den Schädiger in Anspruch zu nehmen. Wie bereits ausgeführt, spricht sich die herrschende Meinung gegen die Annahme einer Schutzwirkung derartiger Verträge für die Wohnungseigentümer aus.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19, NJW 2020 , 8.

[2] Siehe vertiefend Kap. 1.2.3.