Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.5 Baumängel

Weist der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht auf Baumängel hin bzw. unterlässt er einen Hinweis auf eine drohende Verjährung der Mängelrechte und können wegen eingetretener Verjährung keine Ansprüche mehr gegen den Bauträger geltend gemacht werden, haftet der Verwalter.^[1]

Praxis-Beispiel

Der mangelhafte Balkon

Ein Wohnungseigentümer hatte einen Mangel an seinem Balkon gerügt. Der Verwalter ist dieser Mängelrüge zwar nachgegangen, hat sich aber darauf beschränkt, die Mängelrüge an den Handwerker weiterzugeben und dessen Mangelbeseitigungsmitteilung zur Kenntnis zu nehmen. Gerade der Umstand, dass der Handwerker selbst den Mangel anerkannt und als beseitigt gemeldet hat, hätte jedoch den Verwalter dazu veranlassen müssen, auch die übrigen Balkone zu untersuchen. Tritt nämlich an einem Balkon ein Mangel auf, ist es nicht fernliegend, dass an baugleichen anderen Balkonen derselbe Mangel vorhanden ist. Es hätte deshalb im Rahmen der allgemeinen Überprüfungspflicht besondere Veranlassung für den Verwalter bestanden, gerade die Balkone auf ordnungsgemäße Bauausführung zu untersuchen oder die Wohnungseigentümer auf mögliche Mängel hinzuweisen und deren Entscheidung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens herbeizuführen.

Grundsätzlich obliegt dem Verwalter die Pflicht, innerhalb des Laufs der Verjährungsfrist das Gebäude auf Baumängel zu prüfen.^[2]

Hat der Verwalter etwa Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.^[3]

Hinweispflichten entfallen nur dann, wenn die Baumängel bereits allen Wohnungseigentümern bekannt sind.^[4] Eine Haftung des Verwalters kommt auch dann in Betracht, wenn er nicht auf eine Beschlussfassung über verjährungshemmende Maßnahmen, wie etwa den Antrag auf ein selbstständiges Beweisverfahren, hinwirkt.^[5]

Hinweis

Bauträgerverwalter

Selbstverständlich treffen auch den Bauträgerverwalter, also den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter die gleichen Pflichten bezüglich der Vorbereitung von Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter. Insoweit muss er im Fall der Fälle auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.^[6]

[1] OLG München, Beschluss v. 25.9.2008, 32 Wx 79/08, ZMR 2009, 629.

[2] OLG München, Beschluss v. 25.9.2008, 32 Wx 79/08, NZM 2008, 895.

[3] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18.

[4] BayObLG, Beschluss v. 1.2.2001, 2Z BR 122/00, NZM 2001, 388.

[5] AG Kassel, Urteil v. 25.10.2010, 800 C 6608/09, ZMR 2013, 490.

[6] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18.