Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.8 Beschlussdurchführung

2.8.1 Grundsätze

Eine Kardinalspflicht des Verwalters ist die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.^[1] Diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt. Die Wohnungseigentümer selbst haben hingegen keinen Anspruch auf Beschlussdurchführung gegen den Verwalter, wenn dieser untätig bleibt. Will ein Wohnungseigentümer insoweit den Rechtsweg beschreiten, muss er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen.^[2]

Praxis-Beispiel

Jahresabrechnung wird nicht erstellt

Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht, kann ihn ein Wohnungseigentümer ebenfalls nicht auf Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch nehmen. Auch in all denjenigen Fällen, in denen das Gesetz den Verwalter persönlich verpflichtet, handelt er als (Ausführungs-)Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Seine Verpflichtung besteht allein gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Auch in dem Fall also, in dem der Verwalter seiner Pflicht aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht nachkommt, muss der Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen.^[3]

Entsprechende Grundsätze gelten auch dann, wenn der Verwalter den Wirtschaftsplan nicht erstellt. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG kann auch in diesem Fall jeder einzelne Wohnungseigentümer zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber den Verwalter auf Erstellung des Wirtschaftsplans in Anspruch nehmen. Stets ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter für alle Schäden in Regress nehmen kann, die ihr durch seine Untätigkeit entstehen.

Prekär kann die Situation für den Verwalter dann werden, wenn er Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Rahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht oder nur zögerlich durchführt. Diese Fälle können für den Verwalter teuer werden, weil er für entsprechend entstehende Schäden alleine wird aufkommen müssen. Auch wenn der Verwalter gesetzlich zum Versicherungsschutz verpflichtet ist, besteht nach Nr. A1-3.1 AVB, Nr. 1.2 Abs. 5 AHB kein Versicherungsschutz im Fall der Untätigkeit des Verwalters.

[1] § 27 Abs. 1 WEG.

[2] BGH, Urteil v. 19.4.2024 , V ZR 167/23, MDR 2024, 1041.

[3] BGH, Urteil v. 19.4.2024 , V ZR 167/23, MDR 2024, 1041.

2.8.2 Angefochtene Beschlüsse

Aus seiner Pflicht zur Beschlussdurchführung folgt für den Verwalter auch, Beschlüsse durchzuführen, die unter Anfechtungsmängeln leiden oder die ggf. bereits gerichtlich angefochten sind. Grundsätzlich gilt jedenfalls, dass ein Beschluss so lange gültig ist, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Etwas anderes gilt lediglich für nichtige Beschlüsse.

2.8.3 Nichtige Beschlüsse

Nichtige Beschlüsse entfalten von vornherein keinerlei Rechtswirkung. Die Beschlussnichtigkeit muss auch nicht erst durch ein Gericht festgestellt werden, wobei dies regelmäßig der Fall ist. Allgemein wird insoweit vertreten, dass der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet ist, einen nichtigen Beschluss durchzuführen. Führt er nichtige Beschlüsse durch, kann er sich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Insoweit wurde allerdings zwischenzeitlich konkretisiert, dass dies nur dann gilt, wenn der Verwalter die Beschlussnichtigkeit in vorwerfbarer Art und Weise verursacht hat.^[1]

[1] LG Dortmund, Beschluss v. 24.4.2017, 1 S 53/17, ZMR 2017, 910.