Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 1 Allgemeines

1.1 Rechtsgrundlage und Beitragsverpflichtung

1.1.1 Beschluss

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.^[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.^[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.^[3] Dies gilt auch in einer Wohnungseigentumsanlage, in der es nur 2 Wohnungseigentümer gibt.^[4]

Begriff des Hausgelds

Hausgeld "im engeren Sinne"

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der GdWE nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen.

Hausgeld "im weiteren Sinne"

Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahme zu finanzieren oder aus anderen Gründen. Solche Zahlungen kann man allerdings als Hausgeld "im weiteren Sinne" ansehen.

Hausgeldbeschluss als Rechtsgrundlage für die Zahlungspflicht

Schadensersatz

Ein Wohnungseigentümer kann der GdWE im Einzelfall Hausgeld im weiteren Sinne auch in Form des Schadensersatzes schulden.^[5] Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer schuldhaft keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG fassen. Und zum anderen dann, wenn die Wohnungseigentümer die GdWE schuldhaft nicht ausreichend mit Mitteln versorgen, also zwar Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG fassen, die so aufgebrachten Mittel aber nicht ausreichend sind. Der Anspruch der GdWE gegen einen Hausgeldschuldner gründet sich in diesem Fall auf § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 19; BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 19; LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 17.5.2022, 2-13 T 27/22, WuM 2022, 370.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17, NJW 2019, 988 Rn. 8; BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16, NZM 2017, 445 Rn. 7.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.1992, V ZR 279/91, ZMR 1993, 176, 177.

[4] LG Frankfurt a.M., Beschluss v. 17.5.2022, 2-13 T 27/22, WuM 2022, 370.

[5] BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16, NJW-RR 2017, 844 Rn. 14.

1.1.2 Bestimmtheit

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.^[1]

Bestimmtheit eines Beschlusses

Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.^[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Nimmt ein Beschluss auf eine Anlage Bezug, die weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass die Anlage zweifelsfrei bestimmt ist.^[3] Die Publizität der nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dann dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist.^[4]

Die Rechtsprechung ist an dieser Stelle häufig sehr großzügig. Beispielsweise ein Beschluss, durch den die "Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt werden, soll dahingehend auszulegen sein, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen.^[5]

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.2.2021, 2-13 S 127/19, ZWE 2021, 375 Rn. 7.

[2] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, NZM 2016, 387 Rn. 39.

[3] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016, 985 Rn. 10.

[4] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, NJW-RR 2016, 985 Rn. 10.

[5] BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 102/23, GE 2024, 855 Rn. 7; s. auch BGH, Beschluss v. 25.10.2023, V ZB 9/23, NZM 2024, 42 Rn. 8.

1.1.3 Vorschüsse

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen.

Gegenstand des Beschlusses sind:

• Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und
• Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie
• Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rücklagen, beispielsweise für WEG-Streitigkeiten oder Modernisierungen.

Sonderumlage

Durch einen auch auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beruhenden Beschluss, Vorschüsse auf eine Sonderumlage zu verlangen, kann mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, welchen Vorschuss ein Wohnungseigentümer schuldet. Der Beschluss muss die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig bestimmen. Aus dem Beschluss müssen sich der Umlageschlüssel und der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil betragsmäßig ergeben (siehe hierzu Kap. C.II.1.1.2).

Nur im Ausnahmefall ist es möglich, dass der Beschluss nur den anzuwendenden Umlageschlüssel und die Gesamthöhe, nicht aber...