Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 2.2 Die eigentliche Verbuchung von Hausgeldzahlungen

2.2.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt werden soll.

Ungeklärt

Noch unklar ist, ob ein Hausgeldschuldner, beispielsweise zur Abwendung einer Versorgungssperre, eine Bestimmung treffen kann, dass ein Vorschuss der Kostentragung oder einer Rücklage dient.^[1] Richtig ist, ihm das nicht zu erlauben, weil der Hausgeldschuldner einen einheitlichen Betrag schuldet.^[2] Anders ist es, wenn die Wohnungseigentümer die Vorschüsse gesondert beschlossen haben.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 8.8.2005, 24 W 112/04, ZMR 2005, 905. Dazu Blankenstein, ZWE 2010, 318, 319 ff.

[2] Dazu BGH, Urteil v. 22.10.1998, VII ZR 167/97, NJW 1999, 417.

2.2.2 Keine Bestimmungen des Hausgeldschuldners

Trifft der Hausgeldschuldner keine Bestimmung, ist § 366 Abs. 2 BGB einschlägig.^[1] Danach wird

• zunächst die fällige Schuld,
• unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche der GdWE geringere Sicherheit bietet,
• unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere,
• unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und
• bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
• Zahlungen auf einen Titel werden zunächst auf Kosten, dann auf Zinsen und dann auf die Hauptforderung verrechnet.

Die GdWE ist nicht berechtigt, gegen diese Grundsätze zu verfahren und entgegen § 366 BGB Zahlungen z. B. mit laufenden Hausgeldforderungen zu verrechnen.^[2]

[1] LG München I, Urteil v. 11.11.2021, 6 S 2936/21, ZWE 2022, 189 Rn. 24; LG Köln, Urteil v. 9.2.2012, 29 S 181/11, ZWE 2012, 280; Bruns, ZWE 2017, 347, 353.

[2] BayObLG, Beschluss v. 29.3.2000, 2 Z BR 119/99, ZWE 2000, 348; LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010, 229, 230.

2.2.3 Teilzahlungen

Zahlt ein Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld nur teilweise, ist wieder § 366 Abs. 2 BGB anzuwenden.^[1] Die Teilzahlung ist danach verhältnismäßig auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu verrechnen.^[2] Wird hiergegen verstoßen und eine Zahlung fehlerhaft als laufende Hausgeldzahlung in einer Abrechnung verbucht, führt das jedenfalls dann nicht zum Wiederaufleben der ursprünglichen Forderung aus einer früheren Abrechnung, wenn in den Beschluss über die aktuelle Abrechnung nicht ausdrücklich eine Regelung über die Beseitigung der mit der Zahlung eingetretenen Tilgungswirkung aufgenommen wird.^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 29.3.2000, 2 Z BR 119/99, ZWE 2000, 348; LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010, 229; Bruns, ZWE 2017, 347, 353.

[2] LG Köln, Urteil v. 9.2.2012, 29 S 181/11, ZWE 2012, 280; a. A. Häublein, ZWE 2010, 237, der die Bewirtschaftungskosten als die lästigere Schuld ansieht.

[3] LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010, 229.

2.2.4 Bestimmungen zur Verrechnung

Vorstellbar ist, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die GdWE und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.^[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.^[2] Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu beschließen, eine künftige Teilzahlung vorrangig auf die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung zu verrechnen.^[3] Ein Beschluss, nur teilweise gezahlte Vorschüsse zunächst auf die Beitragsleistung zur Erhaltungsrücklage zu verbuchen, soll hingegen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.^[4] Für bereits geleistete Zahlungen soll eine solche Beschlusskompetenz nicht bestehen.^[5]

Prüfungsreihenfolge für Verbuchung von Hausgeld

[1] Merle, ZWE 2011, 237, 239.

[2] Merle, ZWE 2011, 237, 239; Becker, ZWE 2010, 231; Puls/Kolbig, ZMR 2010, 928, 929; a. A. teilweise LG Köln, Urteil v. 13.12.2012, 29 S 95/12, IMR 2013, 338; LG Köln, Urteil v. 9.2.2012, 29 S 181/11, ZWE 2012, 280.

[3] Dietrich, ZWE 2011, 295; a. A. Blankenstein, ZWE 2010, 318, 321.

[4] LG Köln, Urteil v. 13.12.2012, 29 S 95/12, IMR 2013, 338.

[5] Merle, ZWE 2011, 237, 239; Becker, ZWE 2010, 231; a. A. Puls/Kolbig, ZMR 2010, 928, 929.