Die GdWE kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind, für grundstücksgleiche Rechte (z. B. Nießbrauch) und ggf. auch für Sondernutzungsrechte.
Werdender Wohnungseigentümer
Die Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums aus einem Titel gegen einen bloß werdenden Wohnungseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 3 WEG kann nicht angeordnet werden. § 147 ZVG lässt die Anordnung der Zwangsverwaltung zwar auch gegen einen nicht in das Grundbuch eingetragenen Besitzer eines Grundstücks zu. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Vollstreckung aus einem im Grundbuch eingetragenen Recht betrieben wird. Hausgeldrückstände sind jedoch kein in das Grundbuch eintragungsfähiges Recht.
Betreibt ein Dritter die Zwangsverwaltung in ein Wohnungseigentum, ist die GdWE befugt, dieser Zwangsverwaltung nach § 27 ZVG beizutreten.
6.1 Ziele der Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der GdWE wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerungserlöses gerichteten Zwangsversteigerung.
Bei der Zwangsverwaltung bleibt der Hausgeldschuldner Eigentümer des Wohnungseigentums. Es wird ihm aber durch die Anordnung der Zwangsverwaltung (zeitweise) die Verwaltung und Nutzung seines Wohnungseigentums entzogen. Anstelle des Wohnungseigentümers wird der Zwangsverwalter für die Verwaltung zuständig. Der Zwangsverwalter hat, sofern solche erzielt werden, nach Abzug der Verfahrens- und Verwaltungskosten die Erträge (= Miete oder Pacht) an die GdWE zu deren Befriedigung abzuführen.
Eine Zwangsverwaltung ist sowohl bei vermietetem als auch bei selbst genutztem Wohnungseigentum zulässig. Die Zwangsverwaltung bezieht sich immer auf ein bestimmtes Wohnungseigentum. Für jedes Wohnungseigentum erfolgt daher eine getrennte Behandlung.
6.2 Vorteile der Zwangsverwaltung
Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die GdWE eine Reihe von Vorteilen, unter anderem:
- Es kümmert sich eine i. d. R. kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt.
- Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen.
- Eine Miete wird beigetrieben oder dem Mieter wird zeitnah gekündigt.
- Bei einem vermieteten Wohnungseigentum wird wenigstens das laufende Hausgeld regelmäßig bedient.
Die Zwangsverwaltung kann aus Sicht der GdWE auch mit dem Ziel betrieben werden, das Objekt selbst zu verwalten, wenn der Hausgeldschuldner es schlecht bewirtschaftet oder dieses gar zu verwahrlosen droht. Der Zwangsverwalter wird z. B. anders als der Hausgeldschuldner ggf. bemüht sein, das Wohnungseigentum instand zu setzen und zu vermieten.
6.3 Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung
Für eine Zwangsverwaltung bedarf es eines Antrags der GdWE auf Anordnung der Zwangsverwaltung an die Vollstreckungsabteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Voraussetzung für diesen Antrag ist, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO und die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Die für den Beginn der Zwangsverwaltung erforderlichen Urkunden sind nach § 16 Abs. 2 ZVG dem Antrag beizufügen. Dem Antrag sind daher jedenfalls
- der Titel (vollstreckbare Ausfertigung) und
- Zustellungsnachweise
beizufügen. Die GdWE wird bei Antragstellung i. d. R. durch den Verwalter oder einen von diesem zulässigerweise beauftragten Dritten (meist einen Rechtsanwalt) vertreten.
6.4 Verwaltung des Wohnungseigentums durch Zwangsverwalter
Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des Wohnungseigentümers ein, soweit sich dies ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis ergibt. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.
Für die GdWE am wichtigsten sind die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters. Der Zwangsverwalter muss aus den Nutzungen des Wohnungseigentums (Miete, Pacht etc.) vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen. Laufende Beträge der öffentlichen Lasten sind von dem Verwalter nach § 156 ZVG ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 28 Abs. 1, 2 WEG geschuldet werden. Das Gesetz will damit klarstellen, dass wie bei...