Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 7.1 Eigenantrag

7.1.1 Allgemeines

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt ist.^[1]

Achtung im Versteigerungstermin

Betreibt die GdWE selbst die Zwangsversteigerung, muss im Versteigerungstermin besondere Aufmerksamkeit gelten. Da der Anspruch der GdWE nach § 44 Abs. 1 ZVG nicht ins geringste Gebot fällt, ist ihr Anspruch bei einem Zuschlag nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht gedeckt. Davor kann sich die GdWE durch eine Einstellung nach Schluss der Bietstunde gemäß §§ 30, 33 ZVG schützen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018, 1613 Rn. 11.

[2] Alff, ZWE 2010, 105, 108.

7.1.2 Antrag

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag

• das zu versteigernde Wohnungseigentum,
• den Hausgeldschuldner,
• den Anspruch der GdWE und
• den vollstreckbaren Titel bezeichnen.

Anlagen

Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen.

Rangklasse

Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden.^[1]

System der Rangklassen

In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in "Rangklassen" unterteilt. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichts zu entnehmen (§ 109 ZVG).

Die Rangklassen ergeben sich aus § 10 Abs. 1 ZVG: Nr. 1 = Rangklasse 1, Nr. 2 = Rangklasse 2 etc.

§ 11 ZVG regelt, in welcher Rangfolge die Rechte ein und derselben Klasse zu bedienen sind.

Innerhalb der Rangklassen 1 bis 3 und 7 haben die Ansprüche gleichen Rang und werden im Verhältnis ihrer Beiträge berücksichtigt, wenn der Versteigerungserlös nicht zur vollständigen Befriedigung der Ansprüche ausreicht.

Wird das Zwangsversteigerungsverfahren wegen mehrerer Ansprüche betrieben, geht in Rangklasse 5 derjenige vor, der die Beschlagnahme früher erreicht hat. Bei gleichzeitiger Beschlagnahmewirkung mehrerer, haben diese untereinander gleichen Rang.

In den Rangklassen 4, 6 und 8 ergibt sich die Rangfolge aus dem Grundbuch. Stehen Rechte in derselben Abteilung, folgt der Rang entsprechend der Reihenfolge der Eintragung, in verschiedenen Abteilungen nach dem Eintragungstag, bei gleichem Eintragungstag, haben sie den gleichen Rang.

Rangklasse	Ansprüche
"0"	Gerichtskosten, Steuern
1	Aufwendungen in der Zwangsverwaltung zur Verbesserung des Grundstücks
1a	Kosten zur Feststellung der Insolvenzmasse
2	beschränkte Hausgeldansprüche der GdWE
3	Öffentliche Lasten (Grundsteuer, Erschließungskosten etc.)
4	beschränkt dingliche Rechte (Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeiten und andere) vor der Beschlagnahme, sonst Klasse 6
5	persönliche Rechte z. B. titulierte Forderungen, Hausgelder außerhalb Klasse 2
6 - 8	nachrangige Rechte

Die GdWE betreibt die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2. In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Gemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also

• beschlossene Nachschüsse auf Grundlage der (Jahresgesamt- und) Jahreseinzelabrechnung,
• die beschlossenen und zu zahlenden Hausgeldvorschüsse auf Grundlage eines (Gesamt- sowie) Einzelwirtschaftsplans,
• die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sowie
• fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage.

Erfasst werden auch die Kosten und Lasten des Sondereigentums, soweit diese nicht von einem Wohnungseigentümer unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden.

Ist das Vollstreckungsgericht der Ansicht, die Voraussetzungen der geltend gemachten Rangklasse seien nicht erfüllt, darf der Antrag nicht zurückgewiesen werden. Weil der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 den Antrag auf Anordnung in der Rangklasse 5 umfasst, muss die Anordnung der Zwangsversteigerung dann in der Rangklasse 5 erfolgen.^[2] Will die GdWE die geltend gemachte Rangklasse später "wechseln", muss sie ihrem eigenen Verfahren nach § 27 ZVG dafür beitreten.^[3] Für den Antrag ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, als Vollstreckungsgericht.

Zu einem Antrag auf Zwangsversteigerung genügt jeder Titel, den die GdWE innehat. Allerdings sind nicht alle Forderungen bzw. die ihretwegen betriebene Zwangsvollstreckung gleich aussichtsreich.

[1] BGH, Beschluss v. 17.4.2008, V ZB 13/08, NJW 2008 S. 1956 Rn. 16.

[2] LG Mönchengladbach, Beschluss v. 4.11.2008, 5 T 239/08, Rpfleger 2009, 257.

[3] BGH, Beschluss v. 17.4.2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956 Rn. 17.

7.1.3 Der zu vollstreckende Anspruch

7.1.3.1 Überblick

Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr....