Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 7.1.3 Der zu vollstreckende Anspruch

7.1.3.1 Überblick

Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forderungsaufstellungen vorzulegen, die eine eindeutige Zuordnung zu der jeweiligen Rangklasse erkennen lassen.

7.1.3.2 Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewährt nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG ein titulierter Anspruch der GdWE, soweit er nicht in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG zu befriedigen ist. Eine Zwangsvollstreckung aus § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG hat allerdings kaum Aussicht auf Erfolg, weil ihr die Rechte nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG vorgehen und im geringsten Gebot aufgenommen werden.

7.1.3.3 Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewähren nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aber auch bestimmte Hausgeldansprüche.^[1] Nach § 10 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bedarf es für eine Vollstreckung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mehrerer Voraussetzungen (der Anwendungsbereich). Bei dem zu vollstreckenden Anspruch der GdWE muss es sich um einen Anspruch der GdWE "auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen oder des Sondereigentums handeln, die nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG geschuldet werden (einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen)".

[1] Dazu u. a. Suilmann, NotBZ 2010, 365 ff.

7.1.3.4 Höchstbetrag (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG)

Die Möglichkeit, nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt zu vollstrecken, wird durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG begrenzt. Das Vorrecht ist beschränkt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts^[1] einschließlich aller Kosten, Zinsen und sonstigen Nebenleistungen. Bei einer notwendigen Anpassung des Verkehrswertes im laufenden Verfahren an eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse ist der Wert zur Zeit des Zuschlags entscheidend.^[2]

Ist der Höchstbetrag bei Antragstellung noch nicht ausgeschöpft (was bereits deshalb naheliegt, weil zu diesem Zeitpunkt der Verkehrswert regelmäßig nicht bekannt ist), ist streitig, ob es für weitere in die Rangklasse 2 fallende Ansprüche eines weiteren Titels bedarf. Meldet die GdWE viele, den Höchstwert übersteigende Forderungen an, unterfallen die den Höchstwert übersteigenden Beträge § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG.

[1] § 74a Abs. 5 ZVG.

[2] Alff, ZWE 2010, 105, 107.

7.1.3.5 Geeigneter Titel

Für eine Zwangsvollstreckung nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist grundsätzlich ein besonderer Titel erforderlich, allerdings kein Duldungstitel. Aus dem Titel müssen aber zu erkennen sein:^[1] die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, Art und Bezugszeitraum des Anspruchs und die Fälligkeit des Anspruchs.

Durch diese Angaben soll erreicht werden, dass das Vollstreckungsgericht nicht selbst prüfen und feststellen muss, ob es sich um nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG berücksichtigungsfähige Forderungen handelt und wann diese fällig geworden sind. Die materiell-rechtliche Prüfung ist Aufgabe des Prozessgerichts im Erkenntnisverfahren. Soweit Art und Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, können diese Angaben allerdings auch glaubhaft gemacht werden.

Als Titel kommen vor allem Urteile in Betracht. Daneben kann es sich nach § 794 Nr. 1 bis 5 ZPO aber auch um einen Prozessvergleich, einen Beschluss nach § 91a ZPO, einen Vollstreckungsbescheid oder um eine vollstreckbare Urkunde handeln. Diese Titel sind ohne Weiteres aber nur dann geeignet, wenn aus ihnen die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, in dessen Sondereigentum vollstreckt werden soll, hervorgeht, an die GdWE zu leisten.

Die in § 10 Abs. 3 Satz 2 ZVG genannte "Art" des zu vollstreckenden Anspruchs knüpft an § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 ZVG an und verdeutlicht, dass es sich um einen dort geschützten Anspruch handeln muss. Bezugszeitraum meint die Zeitspanne, in der die Ansprüche entstanden sind.^[2] Die titulierten Ansprüche müssen fällig sein. Diese Anforderung ergibt sich auch aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 ZVG. Die Besonderheit ist hier deshalb darin zu sehen, dass dann, wenn ausnahmsweise künftige Ansprüche – etwa nach § 259 ZPO – tituliert worden sind, eine Zwangsvollstreckung ausscheidet.

Soweit Art und/oder Bezugszeitraum des Anspruchs und/oder seine Fälligkeit nicht aus dem Titel selbst zu erkennen sind, können sie auch glaubhaft gemacht werden. Etwa einem Vollstreckungsbescheid oder einem Anerkenntnis- oder Versäumnisurteil kann nicht entnommen werden, ob es sich um nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigte Beiträge handelt.^[3] Die GdWE kann sich zur Glaubhaftmachung jeder Art des Beweismittels bedienen, ob innerhalb oder außerhalb der Formen der §§ 371 ff. ZPO. Auch die Versicherung an Eides statt ist zugelassen. Genügen dem Vollstreckungsgericht zur Glaubhaftmachung eingereichte Unterlagen nicht, kann es eine Ergänzung des Vorbringens und weitere Urkunden oder Erklärungen verlangen.^[4] Es ist unzulässig, wenn das Vollstre...