Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3.3 Erwerberhaftung

3.3.1 Überblick

Wechselt ein Wohnungseigentum seinen Eigentümer, ist für die Frage, wer Hausgeld schuldet, zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt nach h. M. die Fälligkeitstheorie.^[1] Es gilt aber auch, Haftungsklauseln zu beachten und es muss sorgfältig zwischen Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG unterschieden werden.

[1] Siehe oben Abschn. 3.1 Fälligkeitstheorie und Überblick.

3.3.2 Hausgeld fällig vor Erlangung des Status "Wohnungseigentümer"

3.3.2.1 Grundsatz: Keine Erwerberhaftung

Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch^[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").^[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch nicht vorgesehen.^[3]

[1] Siehe Abschn. 2 Die Fälligkeit der Hausgeldforderung.

[2] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16, NJW 2018 S. 2044 Rn. 8; BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11, NJW-RR 2012 S. 217 Rn. 9.

[3] BGH, Urteil v. 24.2.1994, V ZB 43/93, NJW 1994 S. 2950, 2952; BGH, Urteil v. 22.1.1987, V ZB 3/86, NJW 1987 S. 1638.

3.3.2.2 Vereinbarte Erwerberhaftung

Die Wohnungseigentümer können durch eine verdinglichte (eine nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG im Wohnungsgrundbuch eingetragene) Vereinbarung allerdings erreichen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für in der Person seines Rechtsvorgängers bereits entstandene und fällige Zahlungsrückstände gemeinsam mit diesem gesamtschuldnerisch haftet.^[1] Eine solche vereinbarte Haftungserstreckung verstößt nicht gegen das Verbot des Vertrags zulasten eines Dritten. Sie ist auch möglich, wenn der Rechtsvorgänger der ehemalige Alleineigentümer ist. Denn mit Aufnahme einer Haftungsklausel wird nicht unmittelbar die Verpflichtung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers begründet. Die Haftung erfordert zusätzlich seinen Erwerb des Wohnungseigentums, zu dessen Inhalt die dinglich wirkende Vereinbarung zählt. Die Wirkung gemeinschaftsbezogener Regelungen gegen den Sondernachfolger ist in § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 WEG vorgesehen und damit die Zulässigkeit einer (rechtsgeschäftlichen) Belastung künftiger Wohnungseigentümer vorausgesetzt.^[2] Im Fall einer Haftungsklausel haftet der Erwerber unmittelbar mit seiner Eintragung im Grundbuch. Einer schuldrechtlichen Übernahme bedarf es nicht.^[3] Eine Erwerberklausel gilt sowohl für das Hausgeld als auch für Sonderumlagen.

Haftungsklausel für den Fall der Erwerberhaftung

Für eine vereinbarte Erwerberhaftung bedarf es einer Haftungsklausel. Diese kann z. B. lauten:

"Hausgeldrückstände sind vom Erwerber zu übernehmen; veräußert ein Miteigentümer sein Wohnungseigentum an einen Dritten, so haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer für die rückständigen Beträge des Veräußerers. Etwas anderes gilt im Falle der Zwangsversteigerung."

Eine Haftungsklausel, die auch die Person, die ein Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag erwirbt, in die Haftung für Altverbindlichkeiten nähme, verstieße allerdings gegen § 56 Satz 2 ZVG und wäre gemäß § 134 BGB nichtig.^[4] § 56 Satz 2 ZVG ist nämlich – in den Grenzen des § 59 Abs. 1 ZVG – zwingendes Recht. Die Mithaftung des Ersteigerers wirkte sich wirtschaftlich wie eine dem Betrag nach unbegrenzte Vorlast zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus.^[5] Insbesondere dann, wenn nicht genau feststeht, wie hoch die Rückstände sind, wird kaum ein Interessent auf das Ausgebot mit der abweichenden Bedingung bieten. Gegen diese gesetzliche Interessenbewertung würde es verstoßen, wenn es in der Rechtsmacht der Wohnungseigentümer stünde, die Mithaftung des Erstehers für die Hausgeldrückstände im Voraus festzulegen.

[1] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 11; BGH, Urteil v. 24.2.1994, V ZB 43/93, NJW 1994 S. 2950, 2952.

[2] BGH, Urteil v. 24.2.1994, V ZB 43/93, NJW 1994 S. 2950, 2952.

[3] BGH, Urteil v. 24.2.1994, V ZB 43/93, NJW 1994 S. 2950, 2952.

[4] BGH, Urteil v. 22.1.1987, V ZB 3/86, NJW 1987 S. 1638.

[5] BGH, Urteil v. 13.10.1983, VIII ZB 4/83, NJW 1984 S. 308.

3.3.2.3 Beschluss über Haftungsklausel

Ein Beschluss über eine Haftungsklausel wäre nichtig.^[1] Nach h. M. können die Wohnungseigentümer hingegen eine Erwerberhaftung beschließen, wenn der Beschluss auf einer Öffnungsklausel (einer Vereinbarung nach § 23 Abs. 1 WEG) beruht, die den Wohnungseigentümern für den Beschluss einer Haftungsklausel eine Rechtsmacht einräumt (siehe auch § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ein solcher Beschluss muss für eine Wirkung gegen Sondernachfolger wegen § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG im Grundbuch eingetragen werden.^[2] Schulden des ausgeschiedenen Eigentümers können mithilfe dieser Öffnungsklausel dem Rechtsnachfolger zugewiesen werden.

Nach der neueren Rechtsprechung zu Öffnungsklauseln^[3] sollte man allerdings weiterhin misstrauisch sein, ob auch der Bundesgerichtshof eine beschlossene Haftung aufgrund einer Öffnungsklausel als möglich ansehen wird.

[1] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 11; BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11, NZM 2012 S. 159 Rn. 10.

[2] AG Charlottenburg, Urte...