Überblick
Der Voreigentümer kann im Verhältnis zum Sondernachfolger eine von den vorstehenden Regelungen abweichende, nur die Kaufvertragsparteien bindende Regelung mit dem Inhalt treffen, dass der Erwerber das bereits fällige Hausgeld schuldet.[1] Die Regelung kann unterschiedlich ausgestaltet sein.
Unechter Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Veräußerer und Erwerber können einen "unechten Vertrag" zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließen. Der Veräußerer erlangt durch einen solchen Vertrag einen sogenannten Freistellungsanspruch. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer partizipiert an diesem Freistellungsanspruch in der Regel nicht. Sie kann nämlich in diesem Fall vom Erwerber unmittelbar kein Hausgeld verlangen, das vor seinem "Status" als Wohnungseigentümer fällig geworden ist. Der Veräußerer kann seinen Freistellungsanspruch gegen den Erwerber allerdings an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 398 ff. BGB abtreten.[2]
Echter Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Kaufvertragsparteien können die Regelung zum Hausgeld auch als "echten Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" begründen.[3] Eine solche Regelung begründet dann unmittelbare Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Erwerber. Der Verwalter, der nach § 12 Abs. 1 WEG der Veräußerung zustimmen muss, sollte einen Verkaufsvertrag stets dahingehend prüfen, ob eine solche Regelung enthalten ist.
Auslegung
Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Erwerbsvertrag einen Anspruch auf Ausgleich fälligen Hausgeldes erwirbt, hängt vom Erwerbsvertrag und seiner Auslegung ab. Auch echte Drittbegünstigungen werden häufig nicht ausdrücklich festgelegt. Deshalb bestimmt § 328 Abs. 2 BGB, dass mangels definitiver Bestimmung alle Umstände des Einzelfalls und der von den Parteien verfolgte Vertragszweck heranzuziehen sind. Danach spricht häufig viel dafür, dass eine Regelung zur Haftung für Altschulden als ein echter Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen ist, da die Zahlung des Hausgeldes primär im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt (Versorgungscharakter). Die konkreten Umstände des Einzelfalls können aber auch Gegenteiliges ergeben.
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