Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.^[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache.

Anders liegt es in Bezug auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Entstehen dieser bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG Kosten, müssen die Wohnungseigentümer die erforderlichen Mittel gemeinsam aufbringen.

Insoweit treffen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vielfältige Aufgaben. Es ist bereits an ihm, dabei zu helfen und zu organisieren, dass Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer begründet werden. Hierzu bedarf es nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich eines Beschlusses, der in der Regel in einer vom Verwalter einberufenen Versammlung und nur selten außerhalb einer Versammlung gefasst wird. Dieser "Hausgeldbeschluss" kann einen "Vorschuss" oder einen "Nachschuss", aber auch die Entscheidung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherkreditvertrag schließen soll, zum Inhalt haben. Diese Beschlüsse werden hier behandelt, allerdings nur in Grundzügen.

In der Folge eines solchen "Hausgeldbeschlusses" müssen die durch ihn oder auf andere Art und Weise begründeten Forderungen vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angefordert werden. Erfüllen die Hausgeldschuldner ihre Verbindlichkeiten nicht freiwillig, ist von dieser die Hausgeldzahlung zwangsweise durchzusetzen. Das auf diese Art und Weise grob beschriebene "Hausgeldinkasso" des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – die Anforderung und Beitreibung des Hausgeldes^[2] – steht hier im Mittelpunkt.^[3] Es hat für die Wohnungseigentümer, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch für jeden Verwalter eine große Bedeutung.^[4] Denn bei ungeordneten finanziellen Verhältnissen kann der Verwalter abberufen werden.^[5] Bei Fehlern im Rahmen des Hausgeldinkassos kann der Verwalter ferner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz haften. Verweigern sich die Wohnungseigentümer einem sinnvollen Hausgeldinkasso und sind Rückstände "programmiert", muss ein Verwalter im Übrigen darüber nachdenken, sich von der Wohnungseigentumsanlage "loszusagen".^[6]

[1] Siehe nur Jennißen/Zschieschack, § 27 WEG Rn. 140.

[2] Vgl. auch § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG: Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen.

[3] Siehe für einen kurzen Überblick auch Jennißen/Zschieschack, § 27 WEG Rn. 149 ff., Hügel/Elzer, § 27 WEG Rn. 122 ff., Hogenschurz/Elzer, § 27 WEG Rn. 122 ff. oder vertiefter SWK-WEG/Bruns "Wohngeld-/Hausgeldinkasso".

[4] Eichhorn, NZM 2010, S. 688.

[5] OLG Köln, Beschluss v. 7.5.1999, 16 Wx 21/99, ZMR 1999 S. 789.

[6] Deckert, ZWE 2006, S. 318, 324.

1 Die Entstehung einer Hausgeldforderung

1.1 Beschluss der Wohnungseigentümer

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahme zu finanzieren oder aus anderen Gründen. Solche Zahlungen kann man allerdings als Hausgeld "im weiteren Sinne" ansehen.

1.2 Grundlagen zum Hausgeldbeschluss

1.2.1 Überblick

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").^[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.^[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019 S. 415 Rn. 19; BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, NZM 2019 S. 415 Rn. 19; Greiner, ZWE 2015, S. 149, 151.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17, NJW 2019 S. 988 Rn. 8; BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16, NZM 2017 S. 445 Rn. 7.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.1992, V ZR 279/91, ZMR 1993 S. 176, 177.

1.2.2 Bestimmtheit des Hausgeldbeschlusses

1.2.2.1 Allgemeines

Ein "Hausgeldbeschluss" muss, wie jeder Beschluss^[1], "bestimmt" genug gefasst werden.^[2] Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.^[3] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Beschluss "bestimmt" ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Lässt sich ein Gegenstand im Beschluss selbst nur schlecht oder gar nicht oder nur ungenau oder nur widersprüchlich darstellen, bedarf es für die Bestimmtheit in der Regel einer Beschluss-Anlage. Ein Beschlusstext kann daher selbst kurz sein und zur näheren Erläuterung ausdrücklich auf eine Anlage...