Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 1.3 Die Verbuchung von ...

Dr. Oliver Elzer

[1] Siehe dazu auch Horst/Fritsch, Forderungsmanagement Miete und WEG, Teil 2 Rn. 102 ff.

1.3.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin in der Regel die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt werden soll.

Bestimmung für Hausgeldzahlung

Unklar ist, ob ein Hausgeldschuldner – etwa zur Abwendung einer Versorgungssperre^{^[1]} – eine Bestimmung treffen kann, dass ein Vorschuss der Kostentragung oder einer Rücklage dient.^{^[2]} Richtig ist, ihm das nicht zu erlauben, weil der Hausgeldschuldner einen einheitlichen Betrag schuldet.^{^[3]} Anders ist es, wenn die Wohnungseigentümer die Vorschüsse gesondert beschlossen haben.

[1] Siehe hierzu Elzer, Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso, Kap. 1 Einstellung von Versorgungsleistungen ("Versorgungssperre").

[2] KG Berlin, Beschluss v. 8.8.2005, 24 W 112/04, ZMR 2005 S. 905. Dazu Blankenstein, ZWE 2010, S. 318, 319 ff.

[3] Dazu BGH, Urteil v. 22.10.1998, VII ZR 167/97, NJW 1999 S. 417.

1.3.2 Keine Bestimmungen des Hausgeldschuldners

Trifft der Hausgeldschuldner keine Bestimmung, ist § 366 Abs. 2 BGB einschlägig.^{^[1]} Danach wird

zunächst die fällige Schuld,
unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geringere Sicherheit bietet,
unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere,
unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und
bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
Zahlungen auf einen Titel werden zunächst auf Kosten, dann auf Zinsen und dann auf die Hauptforderung verrechnet.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, gegen diese Grundsätze zu verfahren und entgegen § 366 BGB Zahlungen z. B. mit laufenden Hausgeldforderungen zu verrechnen.^{^[2]}

[1] LG Köln, Urteil v. 9.2.2012, 29 S 181/11, ZWE 2012 S. 280; Bruns, ZWE 2017, S. 347, 353.

[2] BayObLG, Beschluss v. 29.3.2000, 2 Z BR 119/99, ZWE 2000 S. 348; LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010 S. 229, 230.

1.3.3 Teilzahlungen

Zahlt ein Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld nur teilweise, ist wieder § 366 Abs. 2 BGB anzuwenden.^{^[1]} Die Teilzahlung ist danach verhältnismäßig auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu verrechnen.^{^[2]} Wird hiergegen verstoßen und eine Zahlung fehlerhaft als laufende Hausgeldzahlung in einer Abrechnung verbucht, führt das jedenfalls dann nicht zum Wiederaufleben der ursprünglichen Forderung aus einer früheren Abrechnung, wenn in den Beschluss über die aktuelle Abrechnung nicht ausdrücklich eine Regelung über die Beseitigung der mit der Zahlung eingetretenen Tilgungswirkung aufgenommen wird.^{^[3]}

[1] BayObLG, Beschluss v. 29.3.2000, 2 Z BR 119/99, ZWE 2000 S. 348; LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010 S. 229; Bruns, ZWE 2017, S. 347, 353.

[2] LG Köln, Urteil v. 9.2.2012, 29 S 181/11, ZWE 2012 S. 280; a. A. Häublein, ZWE 2010, S. 237, der die Bewirtschaftungskosten als die lästigere Schuld ansieht.

[3] LG München I, Urteil v. 30.11.2009, 1 S 5342/09, ZWE 2010 S. 229.

1.3.4 Bestimmungen zur Verrechnung

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.^{^[1]} Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.^{^[2]} Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu beschließen, eine künftige Teilzahlung vorrangig auf die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung zu verrechnen.^{^[3]}

Ein Beschluss, nur teilweise gezahlte Vorschüsse zunächst auf die Beitragsleistung zur Erhaltungsrücklage zu verbuchen, soll hingegen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.^{^[4]}

Für bereits geleistete Zahlungen soll eine solche Beschlusskompetenz nicht bestehen.^{^[5]}

Musterbeschluss: Tilgungsbestimmung

TOP XX: Tilgungsbestimmung

Zahlt ein Wohnungseigentümer einen Vorschuss und/oder Nachschuss nicht vollständig, ist von den eingehenden Zahlungen zunächst der auf die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entfallende Betrag zu verbuchen, der Restbetrag auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.