Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 1.3.6 Einrichtung eines Kontos

Überblick

Damit es nicht zu einer Vermischung des Gemeinschaftsvermögens bzw. – bei Bargeld – nicht zu einer Vermengung nach § 948 Abs. 1 BGB mit dem Vermögen des Verwalters kommt und um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer davor zu schützen, dass Gläubiger des Amtsträgers auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, ist der Verwalter verpflichtet, sämtliche eingenommenen Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Bargeld und Wertpapiere des Gemeinschaftsvermögens sind daher getrennt von Geldscheinen und Wertpapieren des Verwalters aufzubewahren. Bargeld ist in einer gesonderten Kasse aufzubewahren.

Konto im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer Bank einen Bankvertrag als Rahmenvertrag zur Eröffnung eines (Depot-)Kontos zu schließen bzw. nach Maßgabe der Wohnungseigentümer einen solchen Bankvertrag zu kündigen. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ferner berechtigt, der Bank Aufträge im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erteilen, z. B. für eine Überweisung. Die Bank zu bestimmen, ist Aufgabe der Wohnungseigentümer, subsidiär aber auch eine des Verwalters. Ein Eigenkonto des Verwalters ist – auch als unechtes oder echtes Treuhandkonto – stets unzulässig.^[1]

Zurückbehaltungsrecht

Streitig ist, ob ein Hausgeldschuldner einwenden kann, der Verwalter führe ein Treuhandkonto.^[2] Gegen ein Zurückbehaltungsrecht spricht, dass es für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgeldes nicht von Bedeutung ist, auf was für ein Konto die Wohnungseigentümer die Zahlungen leisten sollen.

Die Gelder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müssen nicht nach ihrer jeweiligen Zweckbestimmung getrennt werden. Etwa für die Erhaltungsrücklage bedarf es keines eigenen Kontos. Notwendig, aber auch ausreichend ist, die Mittel der Rücklagen im Rahmen der Buchhaltung getrennt zu halten.

Zustimmung

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung oder Beschluss bestimmen, dass der Verwalter über das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) ausnahmsweise nur dann verfügen darf, wenn sie oder ein Dritter der Verfügung zustimmen. Eine Summenbegrenzung gibt es von Gesetzes wegen nicht. Es kann aber bestimmt werden, dass der Verwalter ab gewissen Summen einer Zustimmung bedarf. Sinn und Zweck dieses – selten genutzten – Sicherungsinstrumentes ist es, die Wohnungseigentümer vor untreuen Verwaltern zu schützen. Alternativ ausreichend ist in der Regel der Nachweis einer Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung.

[1] Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 27 Rn. 167.

[2] Bejahend LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17, ZWE 2018 S. 275 Rn. 16; LG Hamburg, Urteil v. 28.1.2015, 318 S 118/14, ZWE 2016 S: 38, 40; ZWE 2014, 413; a. A. zu Recht AG Dortmund, Beschluss v. 23.5.2019, 514 C 29/19; Kappus, NJW-Spezial 2018, S. 483.