2.1 Überblick
Der Verwalter hat im reformierten WEG-Recht keine Befugnisse, die unmittelbar ihm zugeordnet sind. Denn der Verwalter handelt in Bezug auf das Forderungsmanagement außergerichtlich und gerichtlich nicht für sich, sondern stets für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:
- Welche Aufgaben der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das Forderungsmanagement hat, bemisst sich dabei an § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters). Ferner können die Wohnungseigentümer weitere Pflichten/Rechte vereinbaren.
- Soweit der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einer Vertretungsmacht bedarf, folgt diese hingegen aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG (Vertretung).
2.2 Geschäftsführung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
2.2.1 Überblick
Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den Wohnungseigentümern u. a. die Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern und in Empfang zu nehmen (siehe im Einzelnen Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Kap. 1 Anforderung des Hausgelds)[1]:
- Die Kostenbeiträge sind vor allem laufende und rückständige Zahlungen der Wohnungseigentümer für die Erhaltung, für die sonstige Verwaltung und für den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch laufende und rückständige "Strafzahlungen" für Mahnungen oder vertraglich versprochene Zahlungen z. B. aus einem Kostenvertrag.
- Lastenbeiträge sind vor allem Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Erschließung. Lasten sind auch Hypotheken- oder Grundschuldzinsen. Tilgungsbeträge fallen an, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag geschlossen hat.
Die Lasten- und Kostenbeiträge sind vom Verwalter selbstständig im Rahmen eines ordnungsmäßigen Hausgeldinkassos unverzüglich nach Fälligkeit namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin anzufordern und notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.[2]
Der Verwalter darf nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG anstelle der Wohnungseigentümer außerdem entscheiden, dass und wann und mit welchen Mitteln geklagt wird. Ein Beschluss, Hausgeldansprüche geltend zu machen, ist dahingehend auszulegen, dass er auch die gerichtliche Geltendmachung umfasst. Ist der Verwalter bereits zur gerichtlichen Beitreibung ermächtigt worden, umfasst seine Ermächtigung auch die normale Zwangsvollstreckung (nicht: Entziehungsklage und Durchsetzung, nicht Versorgungssperre), sodass es einer besonderen Ermächtigung nicht bedarf.
Auch für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss der Verwalter grundsätzlich nicht mehr besonders ermächtigt werden. Er ist ferner berechtigt und verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.[3]
Ist das Lastschriftverfahren bestimmt, muss der Verwalter zu Gunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Notwendige im Rahmen des SEPA-Lastschriftmandats unternehmen. Einer Anforderung bedarf es nicht, wenn ein Wohnungseigentümer aus anderen Gründen sein Hausgeld freiwillig entrichtet.
Anfechtungsklage
Eine gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG gerichtete Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ändert nichts daran, dass die Hausgelder weiterhin zu zahlen und daher vom Verwalter auch anzufordern sind. Diese Rechtslage ändert sich erst dann, wenn ein Gericht den entsprechenden Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder ausgesetzt hat.
Der Verwalter ist im Übrigen grundsätzlich nicht befugt, außergerichtlich Dritte im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Denn das Hausgeldinkasso muss er eigenständig als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ohne Hilfe durchführen.
2.2.2 Grenzen
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG darf der Verwalter ohne Beschluss nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen,
- die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Der Verwalter hat daher eine Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuholen, wenn die gerichtliche Durchsetzung einer Hausgeldforderung mit einem außergewöhnlichen Prozess- oder Vollstreckungsrisiko verbunden ist oder bei einer sehr hohen Forderung Prozesskosten drohen, die den Rahmen der unerheblichen Verpflichtung übersteigen.[1] Im Schrifttum werden etwa folgende Forderungen genannt
- gegen einen von Insolvenz bedrohten Schuldner,
- mit einem Verjährungsrisiko oder
- erhebliche Rückstände.[2]
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