Hausgeldinkasso: Auswirkungen des WEMoG auf das Forderun ... / 5 Entziehung eines Wohnungseigentums

5.1 Überblick

Von einem Wohnungseigentümer kann unter bestimmten Bedingungen verlangt werden, dass er sein Wohnungseigentum veräußert. Dieses Entziehungsverlangen ist jetzt in § 17 WEG geregelt.^[1]

[1] Siehe hierzu: Elzer, Hausgeldinkasso: Versorgungssperre, Entziehung u. a., Kap. 2 Entziehung eines Wohnungseigentums.

5.2 Kein Regelbeispiel mehr

Das WEG kannte in Bezug auf Hausgeldrückstände in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. ein "Regelbeispiel". Dieses lautete:

"Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2 WEG) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht entgegen".

Dieses Regelbeispiel ist entfallen. In den Materialien heißt es dazu, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ermögliche es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sich bei einem Hausgeldausfall vorrangig aus dem Wohnungseigentum zu befriedigen. Angesichts dessen bestehe für einen gesetzlich besonders geregelten Entziehungsgrund kein Bedürfnis mehr.^[1] Hieraus wurde bereits geschlossen, ein bloßer Zahlungsrückstand genüge nicht (mehr), um die Voraussetzungen des § 17 WEG zu erfüllen.^[2] Der Anwendung von § 17 WEG könne bereits entgegenstehen, dass mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG die Entziehung nur in Betracht komme, wenn andere mildere Mittel nicht den gleichen Erfolg versprechen. Im Hinblick auf einen Zahlungsrückstand sei die Titulierung des Zahlungsanspruchs und dessen Vollstreckung – notfalls im Wege der Vollstreckung in das Wohnungseigentum – schon im Hinblick auf die Abwendungsmöglichkeit der Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Gläubigers für den Wohnungseigentümer das mildere Mittel. Zudem sei dieses "Instrumentarium" auch im Hinblick auf die vollstreckungsrechtlichen Probleme der Entziehung zugleich für die Gemeinschaft das effektivere Verfahren.^[3]

Andererseits heißt es aber auch, die Pflicht zur anteiligen Kostentragung sei eine der zentralen Pflichten der Eigentümer, so dass jedenfalls fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände von Hausgeldzahlungen eine Pflichtverletzung begründen könnten, die zur Entziehung berechtigen würde.^[4]

Hinweis

Fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände?

Fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände liegen jedenfalls vor, wenn der Wohnungseigentümer seit 5 Jahren Rechtsstreitigkeiten wegen der Nichtzahlung von Hausgeldern führt, welche auch in der Vollstreckung nur teilweise realisiert werden können.

[1] BR-Drs. 168/20, S. 61.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 4.10.2021, 2-13 S 9/21.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 4.10.2021, 2-13 S 9/21.

[4] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 4.10.2021, 2-13 S 9/21.