Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten.
In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner im Erkenntnisverfahren vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird der Verwalter auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2]
Ausnahmsweise kann die gerichtliche Durchsetzung aber auch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfordern.[3] So kann durch die Höhe der rückständigen Hausgelder und der damit verbunden Gerichts- und Anwaltskosten die Schwelle der erheblichen Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG überschritten werden.[4] In diesem Falle bedarf der Verwalter einer Ermächtigung. Diese kann vereinbart oder beschlossen werden.[5]
Ob der Verwalter nach einer Ermächtigung anstelle der Wohnungseigentümer auch entscheiden darf, dass, wann, wo und durch wen geklagt wird, hängt von dem Umfang seiner Ermächtigung und der Frage ab, inwieweit die Verwaltungskompetenz insoweit verlagert werden kann.
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