Hausgeldinkasso: Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld ( ... / 4 Die Hausgeldklage | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Dr. Oliver Elzer

4.1 Grundsätze des Verfahrens

4.1.1 Überblick

Die gerichtliche Geltendmachung säumigen Hausgeldes jenseits des Mahnverfahrens ist die Hausgeldklage. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beklagter ist der jeweilige Hausgeldschuldner, ggf. neben anderen als Gesamtschuldner^{^[1]}. Die Klage ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem WEG-Gericht zu erheben. Das Ziel der Hausgeldklage ist ein Urteil, egal ob es unstreitig (Versäumnis- oder Anerkenntnisurteil) oder streitig zustande kommt, oder ob der Hausgeldschuldner (während des Verfahrens Hauptforderung und Zinsen) vollständig zahlt.

Die Klage auf Hausgeld hat Erfolg, wenn sie im Sinne von § 253 ZPO ordnungsmäßig erhoben wurde, die Wohnungseigentümer die eingeklagten Beträge (Hausgeld, Salden aus einer Abrechnung, Betrag aus Sonderumlage) beschlossen haben und der beklagte Wohnungseigentümer keine erfolgreichen Einwände erheben kann.

[1] Siehe Elzer, Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum, Kap. 3.2.4 Teilhaber eines Wohnungseigentums.

4.2 Anwaltsbeauftragung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss sich zweitinstanzlich vor dem Landgericht und beim BGH, sollte die Hausgeldklage dorthin kommen, durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Erstinstanzlich, also beim Amtsgericht, ist es anders. Dort muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen, kann dies aber tun.

Regelfall: Rechtsanwalt

Nach hier vertretener Ansicht sollte sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in aller Regel dazu entscheiden, mit der Wahrnehmung ihrer Interessen einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Ist der Verwalter selbst ein Rechtsanwalt oder in der Führung von Hausgeldklagen erfahren, spricht aber auch nichts dagegen, den Verwalter die Klage führen zu lassen. Hingegen sollten die Wohnungseigentümer davon absehen, selbst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ist ein Wohnungseigentümer Rechtsanwalt, kann er freilich beauftragt werden, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten.

Der Anwaltsvertrag für einen Anwalts- oder Parteiprozess wird unmittelbar zwischen dem Rechtsanwalt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen.

Musterschreiben: Prozessvollmacht

Rechtsanwalt / Rechtsanwältin / Rechtsanwälten _______________

wird hiermit in Sachen

______________________

gegen

______________________

wegen______________________

Prozessvollmacht

erteilt.

Die Prozessvollmacht ermächtigt nach §§ 81 ff. ZPO zu Prozesshandlungen einschließlich der Befugnis zur Erhebung und Zurücknahme von Widerklagen. (Die Prozessvollmacht gilt für alle Instanzen und erstreckt sich auch auf Neben- und Folgeverfahren aller Art (z. B. Arrest und einstweilige Verfügung, Kostenfestsetzungs-, Zwangsvollstreckungs-, Interventions-, Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungs- und Hinterlegungsverfahren sowie Insolvenzverfahren). Sie umfasst insbesondere die Befugnis, Zustellungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die Vollmacht ganz oder teilweise auf andere zu übertragen (Untervollmacht), Rechtsmittel einzulegen, zurückzunehmen oder auf sie zu verzichten, den Rechtsstreit oder außergerichtliche Verhandlungen durch Vergleich, Verzicht oder Anerkenntnis zu erledigen (Geld, Wertsachen und Urkunden, insbesondere auch den Streitgegenstand und die von dem Gegner, von der Justizkasse oder von sonstigen Stellen zu erstattenden Beträge entgegenzunehmen sowie Akteneinsicht zu nehmen).

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Ort, Datum

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Unterschrift

4.3 Die Klageschrift

Der nachstehende Abschnitt will vor allem den Verwalter darüber informieren, was zu beachten und zu tun ist, wenn er selbst erstinstanzlich die Hausgeldklage führt. Ob ein Verwalter hierzu bereit ist, muss er selbst entscheiden und von seinen Möglichkeiten und Fähigkeiten und den Möglichkeiten und Fähigkeiten seiner Mitarbeiter abhängig machen. "Hexenwerk" ist eine Hausgeldklage nicht. Sie ist Routine und wird auch in Rechtsanwaltskanzleien häufig von den nicht studierten Mitarbeitern anhand von Formularen betrieben.

Wissen ist gut

Aber selbst dann, wenn ein Rechtsanwalt zur Führung der Hausgeldklage eingeschaltet ist – was der Regelfall sein sollte^{^[1]} –, sollte jeder Verwalter in Grundzügen wissen, was dieser zu tun hat und was im Wesentlichen zu beachten ist. Denn nur so kann der Rechtsanwalt, der für eine Pflichtverletzung einstehen muss, von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kontrolliert werden.

[1] Siehe bereits Kap. 4.2 Anwaltsbeauftragung.