Hausgeldverzug: Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen, generelle Regelung (Beschluss)

Kurzbeschreibung

Mit der Versorgungssperre wird der säumige Wohnungseigentümer von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung abgetrennt, bis er seinen Zahlungspflichten nachgekommen ist. Da es sich bei der Versorgungssperre um ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Versorgung der jeweils betroffenen Einheit handelt und nicht um eine Verzugssanktion, ist sie auch unter Geltung des WEMoG weiterhin möglich. Der Beschluss kann auch dauerhaft gefasst werden, also losgelöst von einem konkreten Einzelfall.

WEMoG

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich im Rückstand ist.^[1] Die Versorgungssperre stellt dabei keine Verzugssanktion dar, vielmehr übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihr Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Versorgung der jeweils betroffenen Sondereigentumseinheit aus. Das ist wichtig, denn unter Geltung des WEMoG sind Verzugssanktionen gegen Wohnungseigentümer nicht mehr möglich.

Der Beschluss über eine Versorgungssperre entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn

• der betreffende Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen von mindestens 6 Monaten in Rückstand ist^[2],
• die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft fällig sind und unzweifelhaft bestehen^[3] und
• die Versorgungssperre angedroht wird.^[4]

Die Wohnungseigentümer haben die Beschlusskompetenz, die Voraussetzungen für die Verhängung einer Versorgungssperre auch generell, also unabhängig vom konkreten Einzelfall, zu beschließen.^[5]

[1] BGH, Beschluss v. 10.6.2005, V ZR 235/04, NJW 2005 S. 2622; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, 20 W 56/06, NZM 2006 S. 869; OLG München, Beschluss v. 23.2.2005, 34 Wx 5/05, ZWE 2005 S. 332.

[2] BGH, Beschluss v. 10.6.2005, a. a. O.; KG Berlin, Beschluss v. 8.8.2005, 24 W 112/04, NJW-RR 2005 S. 598.

[3] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, a. a. O.

[4] BGH, Beschluss v. 10.6.2005, a. a. O.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 8.8.2005, 24 W 112/04, NJW-RR 2006 S. 446.

Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen, generelle Regelung

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TOP XX: Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen

Ist ein Wohnungseigentümer für mindestens 6 Monate mit der Zahlung der Hausgelder im Rückstand und erfolgen auch nach dann nochmals erfolgender Zahlungsaufforderung, verbunden mit der Androhung einer einzurichtenden Versorgungssperre, keine Zahlungen, ist die Verwaltung ermächtigt, das jeweilige Sondereigentum des Hausgeldschuldners unverzüglich von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen abzutrennen. Die Unterbrechung der Versorgung ist befristet bis zum Ausgleich der Hausgeldrückstände, im Fall rechtsgeschäftlicher Veräußerung oder eines gesetzlichen Eigentumsübergangs jedoch längstens bis zum Eigentumswechsel auf einen Nachfolger, im Fall einer Zwangsversteigerung bis zur Erteilung des Zuschlags an einen Ersteher.

Die Kosten für die erforderlichen Sperreinrichtungen werden aus den laufenden Hausgeldern durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorfinanziert und nachfolgend im Wege des Schadensersatzes gegen den jeweiligen Hausgeldschuldner – notfalls gerichtlich – geltend gemacht.

Für den Fall, dass es zur Durchsetzung der Versorgungssperre erforderlich ist, das Sondereigentum des jeweiligen Hausgeldschuldners betreten zu müssen und dieser den Zutritt dem Verwalter und dem von ihm beauftragten Fachunternehmen verweigert, wird der Verwalter beauftragt, die Zutrittsmöglichkeit unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.