Zwar kann ein negativer Beschluss infolge mehrheitlicher Ablehnung eines Beschlussantrags ebenfalls von jedem Eigentümer gerichtlich angefochten werden. Allerdings entfaltet ein Negativbeschluss keine Sperrwirkung bezüglich einer erneuten Beschlussfassung über den ursprünglich abgelehnten Beschlussantrag. Ein Negativbeschluss ändert auch die Rechtslage vor und nach dem Beschluss nicht, weshalb auch die gerichtliche Entscheidung einer Ungültigkeit des Beschlusses zu keiner Veränderung führt. Dennoch fehlt allein für die Anfechtung eines Negativbeschlusses das Rechtsschutzbedürfnis dann nicht, wenn die Ablehnung eines Beschlussantrags den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1]
Der Anfechtung des Negativbeschlusses bedarf es allerdings nicht. Sie ist auch nicht zielführend, da der Wohnungseigentümer mit ihr gerade keine Änderung der Rechtslage herbeiführen kann. Dies kann er nur dann, wenn er eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erhebt. Tatsächlich nämlich will der anfechtende Eigentümer bei Gericht erreichen, dass sein Antrag, eine bestimmte Regelung zur Hausordnung einzuführen, positiv entschieden wird. Der erstrebte Beschluss über die Änderung oder Aufstellung der Hausordnung wird dann vom Gericht ersetzt.
Ermessensreduzierung auf Null
Die Hoffnungen eines Eigentümers, auf diesem Weg erfolgreich zu sein, sollten nicht überzogen groß sein. Das Gericht übt im Rahmen seiner Entscheidung das Ermessen der Wohnungseigentümer aus. Nur wenn dieses derart auf Null reduziert ist, dass lediglich das vom Wohnungseigentümer Begehrte ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird es seiner Klage stattgeben. Kommen Alternativlösungen infrage, wird die Klage scheitern.
Die Beschlussersetzungsklage ist nicht etwa gegen diejenigen Wohnungseigentümer zu richten, die dem begehrten Beschlussantrag nicht zugestimmt hatten, sondern nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist im Gegensatz zur Anfechtungsklage nicht fristgebunden, muss also nicht binnen Monatsfrist erhoben werden. Sie sollte allerdings zeitnah erhoben werden.
Auch wenn die richterliche Entscheidung in Rechtskraft erwachsen ist, können die Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichts durch Mehrheitsbeschluss abändern. Der richterliche Beschluss ersetzt nur einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der ebenfalls veränderbar wäre.
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