Hausordnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 8 Bindung des Mieters

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betreffen. An Beschlüsse, die Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln, ist der Mieter des Wohnungseigentümers gebunden, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumen kann, als er selbst hat.^[1]

Bei einem Verstoß des Mieters, auch gegen lediglich beschlussweise geregelte Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB. Sind einzelne Wohnungseigentümer durch den Mietgebrauch konkret in ihrem Sondereigentum gestört, haben sie einen entsprechenden Individualanspruch auf Unterlassung, den sie unabhängig von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen können. Hiervon unabhängig können Unterlassungsansprüche auch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Vor diesem Hintergrund ist es selbstverständlich im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers, dass dieser seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumt, als dies aufgrund der Beschlusslage in der Gemeinschaft möglich ist.

Was das Sondereigentum betreffende Nutzungs- und Gebrauchsregelungen angeht, ist ebenfalls geklärt, dass zumindest verdinglichte Regelungen, also solche, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, ebenfalls unmittelbar den Mieter binden und dieser im Fall eines Verstoßes wiederum Unterlassungsansprüchen der Wohnungseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein kann.^[2] Bedeutung hat dies allerdings nur für Hausordnungen, die Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sind. Beschlossene Hausordnungen werden nicht ins Grundbuch eingetragen.

Besteht beispielsweise bereits aufgrund der Gemeinschaftsordnung ein generelles Verbot der Tierhaltung, bindet auch dies den Mieter des Wohnungseigentümers. Entsprechendes gilt auch hinsichtlich der in der Eigentümergemeinschaft geltenden Ruhezeiten.

Derartige, in erster Linie den Gebrauch des Sondereigentums betreffende Gebrauchsregelungen, sind vielfach durch mehrheitlich beschlossene Hausordnungen statuiert, also nicht durch dingliche (im Grundbuch eingetragene) Vereinbarungen. Insoweit ist bislang höchstrichterlich nicht geklärt, ob der Mieter eines Wohnungseigentümers auch lediglich beschlussweise geregelten Gebrauchsregelungen mit Blick auf das Sondereigentum unterworfen ist. Nach herrschender Meinung ist er dies allerdings, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen kann, als er selbst hat.

Zwar kann der Vermieter dem Mieter nach herrschender Meinung keine weitergehenden Rechte einräumen als er selbst hat. Für den Fall jedoch, dass nach Abschluss des Mietvertrags beschlussweise Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend getroffen werden, sollte der Mietvertrag eine Anpassungsklausel dergestalt enthalten, dass der Mietvertrag auch künftig mit den Beschlüssen der Gemeinschaft in Einklang steht. Der Mieter ist darin zu verpflichten, auch künftig ergehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu beachten. Im Gegenzug dazu hat ihn der Eigentümer unverzüglich nach Beschlussfassung über die Beschlussinhalte zu unterrichten.

Hinweis

Formularvertrag ggf. problematisch

Die Verpflichtung zur Beachtung künftiger Beschlüsse kann allenfalls dann problematisch werden, wenn entsprechende Beschlussinhalte zu einer Belastung auch des Mieters führen und die Anpassungsklausel in einem Formularmietvertrag enthalten ist. Eine entsprechende Individualvereinbarung ist hingegen grundsätzlich wirksam.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18.

[2] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18.