Haustechnik (ZertVerwV) / 3.5 Brandschutz

Der Brandschutz zählt zu den elementaren Sicherheitsvorkehrungen des Bauordnungsrechts bei Wohn- und Nichtwohngebäuden.

Das Bauordnungsrecht trifft Vorkehrungen für eine Ausgestaltung der (Gebäude-)Anlagen, die im Fall eines Brandes eine wirksame Personenrettung ermöglichen. § 14 MBO^[1] regelt, "dass bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten sind, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind".

Die Pflicht zur Sicherstellung des Brandschutzes obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die vom Verwalter im Rahmen seiner Organstellung wahrgenommen wird. Die Verwaltung ist dann dafür verantwortlich, geeignete Maßnahmen einzuleiten bzw. zu überwachen, damit zur Sicherheit der Bewohner und zur Sicherung der Immobilie ein Feuer nicht ausbrechen kann oder im Brandfall die Ausbreitung von Feuer nicht begünstigt wird. Insofern tangiert der Brandschutz auch die Verpflichtung der Verwaltung, Störungen der öffentlichen Sicherheit oder der öffentlichen Ordnung zu beseitigen.

Der Brandschutz beruht auf den 4 Säulen baulicher, anlagentechnischer, organisatorischer und abwehrender Brandschutz. Beispiele zu diesen 4 Bereichen zeigt die nachstehende Tabelle:

Die vier Säulen des Brandschutzes mit Umsetzungsbeispielen

Für die Betreuung von Wohnobjekten liegen die Pflichten und Aufgaben der Verwaltung vorrangig im anlagentechnischen und organisatorischen Brandschutz. Beispiele für Maßnahmen, die seitens der Verwaltung zu ergreifen sind, sind:

• Erarbeitung und Umsetzung eines Brandschutzkonzepts,
• Kennzeichnung und Freihaltung von Feuerwehrzufahrten,
• Kennzeichnung von Rettungs- und Fluchtwegen,
• Freihaltung der Rettungs- und Fluchtwege von brennbaren Gegenständen und Barrieren (z. B. Treppenhäuser, Flure, Tiefgaragen) und
• Überwachung der regelmäßigen Funktionsprüfungen/Instandsetzungen der Brandmelde- und Brandlöscheinrichtungen.

Brandschutzkonzept

Ein zentrales Element des organisatorischen Brandschutzes ist die Erstellung eines Brandschutzkonzepts. Auf Basis zahlreicher Normen, Richtlinien sowie der jeweiligen Landesbauordnung kann ein solches Brandschutzkonzept als organisatorische Maßnahme nur objektspezifisch und nur durch entsprechend befähigtes Fachpersonal erstellt werden. Derartige Brandschutzkonzepte – und auch deren Umsetzung – können durchaus kostenintensiv sein. Die Einholung von Angeboten und die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung sind daher unerlässlich.

Achtung

Die Pflichten der Verwaltung beim Brandschutz betreffen insbesondere das gemeinschaftliche Eigentum. Auf barrierefreie und nicht mit brennbaren Gegenständen versehene Flure, Treppenhäuser oder Tiefgaragen ist in besonderer Weise zu achten.

Feuerbeschau

Eine Inspektion von Gebäuden im Rahmen einer Feuerbeschau obliegt den zuständigen Kommunen. Vermietete Wohnobjekte sind im Regelfall – im Gegensatz etwa zu Sonderbauten oder Produktionsstätten mit erhöhtem Gefährdungspotenzial – von einer solchen Feuerbeschau befreit. Für die Feuerbeschau kann die Kommune zusätzlich externe Fachpersonen einbinden (z. B. Vertreter von Feuerwehren).

[1] Musterbauordnung (i. d. F. des Beschlusses der Bauministerkonferenz v. 22.9.2022). Bauordnungsrecht ist Recht der Bundesländer; die MBO wurde von Sachverständigen der ARGEBAU erarbeitet, um die Regelungen der Landesbauordnungen möglichst einheitlich zu gestalten. Sie hat keinen verbindlichen Rechtscharakter, sondern soll eine Standardbauordnung darstellen, die der Orientierung und Empfehlung dient.