Heizkostenverordnung: Verstoß / 4 Die Entscheidung

Dies sieht der BGH nicht anders! Allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 15.11.2019, V ZR 9/19, Rn. 8). Bei Erstellung der Jahresabrechnung sei aber gegen die HeizkostenV verstoßen worden. Es fehle nämlich die in § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV vorgeschriebene Vorerfassung. Danach sei der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler zu messen. Eine Verbrauchsermittlung durch Differenzberechnung, bei der der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch erfasst und der Anteil der anderen Nutzergruppe durch Abzug des gemessenen Anteils vom Gesamtverbrauch errechnet werde, sei keine Messung.

In diesem Fall sei allerdings nicht nach § 9a HeizkostenV vorzugehen. Diese Bestimmung sei nicht anwendbar. Vielmehr sei der Abrechnung eine Differenzberechnung zugrunde zu legen, wie sie der BGH als Grundlage für das Kürzungsrecht des Mieters akzeptiert habe. Bei dieser Vorgehensweise sei es zwar nicht auszuschließen, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößern und einseitig zulasten einer Nutzergruppe auswirken. Das sei aber regelmäßig hinzunehmen, da auch die rechnerische Ermittlung auf dem tatsächlichen Nutzerverhalten beruhe und nach dem Zweck der Heizkostenverordnung einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich vorzuziehen sei. Die Wohnungseigentümer könnten zudem die Auswirkungen möglicher Verteilungsfehler dadurch begrenzen, dass sie gem. § 6 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufteilen. Der einzelne Wohnungseigentümer habe im Übrigen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch, dass die HeizkostenV einhalten werde.