Um die HeizkostenV anwenden zu können, bedarf es einer ganzen Reihe von Umlageschlüsseln (Abrechnungsmaßstäben). Die Wahl dieser Umlageschlüssel überlässt die HeizkostenV nach ihrem § 6 Abs. 4 Satz 1 dem Gebäudeeigentümer.
Die einzelnen Umlageschlüssel
In einer Wohnungseigentumsanlage müssen folgende Umlageschlüssel bestimmt werden:
Ggf. Vorerfassung
Nach § 5 Abs. 7 HeizkostenV hat eine Vorerfassung stattzufinden, wenn der Verbrauch der Nutzer mit unterschiedlichen Ausstattungen erfasst wird[1] oder unterschiedliche Nutzungs- oder Gebäudearten vorhanden sind (§§ 6 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 7 HeizkostenV).
Aufteilung der Heizkosten in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten
Nach Maßgabe von §§ 7 Abs. 1 Satz 1 bis Satz 3, 10 HeizkostenV ist ein Umlageschlüssel für die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage für den erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer und nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV ein Umlageschlüssel für die übrigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu bestimmen. Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gelten diese Schlüssel nach § 7 Abs. 3 HeizkostenV entsprechend.
Aufteilung der Warmwasserkosten in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten
Nach Maßgabe von §§ 8 Abs. 1, 10 HeizkostenV ein Umlageschlüssel für die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Dieser gilt nach § 8 Abs. 3 HeizkostenV für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung entsprechend.
Sonderfall: Fehlen oder Ausfall der Erfassung
Im Einzelfall muss ein Umlageschlüssel nach Maßgabe von § 9a Abs. 1 HeizkostenV bestimmt werden. Dies ist dann der Fall, wenn der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 v. H. der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raums, muss hingegen ein anderer Umlageschlüssel bestimmt werden.
Sonderfall: Nutzerwechsel
Nach § 9b Abs. 2 HeizkostenV sind die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs aber auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Der Gebäudeeigentümer hat mithin auch in diesem Fall einen Umlageschlüssel zu bestimmen.
Überschreitung der Höchstsätze (§ 10 HeizkostenV)
Die Kompetenz der Wohnungseigentümer aus § 10 HeizkostenV, höhere als die in §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstsätze zu bestimmen, kann nur im Wege der Vereinbarung ausgeübt werden. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nach den allgemeinen Regelungen keine "rechtsgeschäftliche Bestimmung".[2]
Entscheidungsfindung: Ermessen
Der Gebäudeeigentümer hat für die Bestimmung der Umlageschlüssel grundsätzlich ein Ermessen. Dies bedeutet aber nicht, dass er nach seiner Willkür und allein nach seiner Sicht der Dinge entscheiden kann. Denn das Ermessen ist rechtlich gebunden und pflichtgemäß, d. h. strikt an den Gesetzen und allgemeinen Rechtsgrundsätzen orientiert, auszuüben (vgl. auch § 40 VwVfG). Es geht darum, im Einzelfall, orientiert am Zweck der HeizkostenV aufgrund der Besonderheiten der konkreten Sache, den besten Weg zu beschreiten.
Ermessensfehler
Ein Ermessensfehler liegt u. a. darin, dass der Gebäudeeigentümer überhaupt nicht erkennt, dass er ein Ermessen hat. Ferner liegt ein Ermessensfehler darin, dass der Gebäudeeigentümer die in Betracht zu ziehenden Umstände nicht umfassend berücksichtigt. Der Gebäudeeigentümer muss bei der Ausübung seines Ermessens außerdem die gesetzlichen Grenzen einhalten. Werden diese Grenzen überschritten, ist die Bestimmung nach § 2 HeizkostenV unbeachtlich.
Im Einzelfall kann sich das dem Gebäudeeigentümer eingeräumte Ermessen so reduzieren, dass nur noch eine Entscheidung ermessensfehlerfrei ist – Ermessensreduzierung auf "null".
Beispiele
- Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vor, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zwingend 70 v. H. nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.[3]
- Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vor, kann der Gebäudeeigentümer nach billigem Ermessen den Wärmeverbrauch der Nutzer abweichend von § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nach anerkannten Regeln der Technik bestimmen. Dass nicht die ganze abgegebene Wärmeenergie gemessen wird, steht einer Verteilung gem. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nicht entgegen.[4] Sind indes gewisse Grenzwerte erreicht, nach hier vertretener Ansicht eine Erfassungsrate von unter 20 %, ist zwingend nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV vorzugehen.[5] Auch das Ermessen der W...
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen