2.1 Überblick
Der Vermieter einer Wohnung ist nicht immer, aber nach dem Mietvertrag i. d. R. u. a. verpflichtet, seinen Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen. Diese Versorgung kann er selbst sicherstellen (Eigenversorgung). Der Vermieter kann diese Leistungen aber auch einkaufen und sich die Wärme und das Wasser liefern lassen (Wärme- und Warmwasserlieferung).
Besteht ein Vertrag über Wärme- und Warmwasserlieferung bereits bei Abschluss des Mietvertrags, gibt es insoweit keine großen Besonderheiten zu beachten. Denn dann werden die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die entsprechenden Kosten (vgl. §§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 HeizkostenV) zu tragen hat.
Umstellung nach Abschluss des Mietvertrags
Anders ist es, wenn der Vermieter die Versorgung erst im Laufe des Mietvertrags umstellen will. Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung nämlich nur nach Maßgabe des § 556c BGB als Betriebskosten zu tragen.
Hintergrund zu § 556c BGB
§ 556c BGB ist durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) vom 11.3.2013 mit Wirkung vom 1.7.2013 in das BGB eingefügt worden. Sie gibt dem Vermieter nach den von ihr benannten Voraussetzungen die Möglichkeit, die vertraglich vereinbarte Umlage der Kosten der Selbstversorgung auf diejenigen der Wärmelieferung umzustellen.
Durch die Umstellung der Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung soll die "Energieeffizienz" (= das Verhältnis von Ertrag an Leistung, Dienstleistungen, Waren oder Energie zum Energieeinsatz) verbessert werden. § 556c BGB wird im Übrigen durch die Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (WärmeLV) v. 7.6.2013 ergänzt.
Wohnungseigentum: Keine Anwendung des § 556c BGB
§ 556c Abs. 1 Satz 1 BGB gilt in einer Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis eines Mieters zu einem Wohnungseigentümer, der ihm eine Wohnung vermietet. Im Verhältnis zwischen der GdWE und den Wohnungseigentümern ist § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar.
2.2 Entscheidung zur Umstellung
Ob die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umgestellt wird, können die Wohnungseigentümer frei beschließen. Der Beschluss unterfällt § 19 Abs. 1 WEG. Er dürfte künftig häufiger gefasst werden, um die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllen zu können.
Der einzelne Wohnungseigentümer hat keine Befugnisse und kann i. d. R. eine Umstellung auch nicht erzwingen: Das Ermessen der Wohnungseigentümer wird normalerweise gegenüber einer Umstellung auch nicht auf null reduziert sein.
Untergeordnete Maßnahme
Die Umstellung ist nicht i. S. v. § 27 Abs. 1 WEG untergeordnet und kann nicht von der Verwaltung bestimmt werden. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes vereinbaren, aber nicht beschließen.
2.3 Umsetzung in Wohnungseigentumsanlagen
2.3.1 Überblick
Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine Wärmelieferung, muss die Verwaltung dafür sorgen, dass nach dem Einholen von Angeboten der Vertrag mit einem Wärmelieferer geschlossen wird. Im Vorfeld muss die Verwaltung die Wohnungseigentümer informieren. Die Verwaltung muss außerdem dafür sorgen, dass ausreichende Mittel vorhanden sind. Nach der Umstellung ändert sich die Struktur der Kosten für Wärme und Warmwasser. Dies ist bei der Abrechnung dieser Kosten zu beachten.
2.3.2 Vermietende Wohnungseigentümer
Ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, wird i. d. R. die Umstellung nicht verhindern können. Damit er selbst eine Umstellungsankündigung i. S. v. § 556c Abs. 2 BGB i. V. m. § 11 WärmeLV aussprechen kann, muss ihm die Verwaltung die notwendigen Informationen namens der GdWE zur Verfügung stellen.
Umstellungsankündigung
Die Umstellungsankündigung des Vermieters, die nach § 556c Abs. 2 BGB spätestens 3 Monate zuvor in Textform zu erfolgen hat, muss nach § 11 Abs. 2 WärmeLV folgende Angaben enthalten
- zur Art der künftigen Wärmelieferung, also Angaben zu § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BGB,
- zur voraussichtlichen energetischen Effizienzverbesserung oder zur energetisch verbesserten Betriebsführung,
- zum Kostenvergleich einschließlich der ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen,
- zum geplanten Umstellungszeitpunkt, das ist der Tag, an dem die Beheizungspflicht vom Vermieter nach dem Wärmelieferungsvertrag auf den Wärmelieferanten übergeht, sowie
- zu den im Wärmeliefervertrag vorgesehenen Preisen und den ggf. vorgesehenen Preisänderungsklauseln.
Die Preise und Preisänderungsklauseln werden im Wärmelieferungsvertrag genannt (vgl. §§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 3 WärmeLV.