Heizkostenverordnung (ZertVerwV) / 2.3 Umsetzung in Wohnungseigentumsanlagen

2.3.1 Überblick

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine Wärmelieferung, muss die Verwaltung dafür sorgen, dass nach dem Einholen von Angeboten der Vertrag mit einem Wärmelieferer geschlossen wird. Im Vorfeld muss die Verwaltung die Wohnungseigentümer informieren. Die Verwaltung muss außerdem dafür sorgen, dass ausreichende Mittel vorhanden sind. Nach der Umstellung ändert sich die Struktur der Kosten für Wärme und Warmwasser. Dies ist bei der Abrechnung dieser Kosten zu beachten.

2.3.2 Vermietende Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, wird i. d. R. die Umstellung nicht verhindern können.^[1] Damit er selbst eine Umstellungsankündigung i. S. v. § 556c Abs. 2 BGB i. V. m. § 11 WärmeLV aussprechen kann^[2], muss ihm die Verwaltung die notwendigen Informationen namens der GdWE zur Verfügung stellen.

Umstellungsankündigung

Die Umstellungsankündigung des Vermieters, die nach § 556c Abs. 2 BGB spätestens 3 Monate zuvor in Textform zu erfolgen hat, muss nach § 11 Abs. 2 WärmeLV folgende Angaben enthalten

• zur Art der künftigen Wärmelieferung, also Angaben zu § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BGB,
• zur voraussichtlichen energetischen Effizienzverbesserung oder zur energetisch verbesserten Betriebsführung,
• zum Kostenvergleich einschließlich der ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen,
• zum geplanten Umstellungszeitpunkt, das ist der Tag, an dem die Beheizungspflicht vom Vermieter nach dem Wärmelieferungsvertrag auf den Wärmelieferanten übergeht, sowie
• zu den im Wärmeliefervertrag vorgesehenen Preisen und den ggf. vorgesehenen Preisänderungsklauseln.

Die Preise und Preisänderungsklauseln werden im Wärmelieferungsvertrag genannt (vgl. §§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 3 WärmeLV.

Voraussetzungen sind nicht erfüllt

Sind die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB nicht erfüllt, bleibt der Vermieter auf einem Teil der Kosten sitzen.^[3] Dies wird einer Entscheidung, die Versorgung in einer Wohnungseigentumsanlage umzustellen, i. d. R. aber nicht entgegenstehen.^[4]

Effizienzgewinn (§ 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB)

§ 556c Abs. 1 BGB

(1) ¹Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

²Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 %, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

Die Umstellung auf Wärmelieferung muss jeweils mit einem Effizienzgewinn verbunden sein (Nr. 1).

Begriff: Effizienzgewinn

Effizienzgewinn bedeutet, dass quantitative und qualitative Verluste, die bei der Wandlung, dem Transport und der Speicherung von Energie entstehen, minimiert werden und damit zur Einsparung von Primär- und/oder Endenergie führen. Der Effizienzgewinn kann einerseits durch eine durch den Wärmelieferanten neu errichtete Anlage erreicht werden. Der Effizienzgewinn kann andererseits durch Bezug aus einem Wärmenetz erreicht werden.

Der Begriff Wärmenetz meint sämtliche Formen von Wärmenetzen von der klassischen Fernwärme bis zur Nahwärme und Quartierslösungen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage, also das Verhältnis zwischen der Heiz- und Endenergie (= Effizienz einer Heizanlage), vor der Umstellung mindestens 80 %, kann sich der Wärmelieferant auf die Verbesserung der Betriebsführung der bestehenden Anlage beschränken. Die Heizenergie wird aus der verbrauchten Brennstoffmenge bestimmt. Vermindert um Abgasverlust, Kesselverlust, Stillstandsverluste, Verluste von Warmwasserspeichern und Verteilungsverluste, ergibt sich die tatsächlich nutzbare Heizenergie. Gemessen über ein Jahr und geteilt durch die im Brennstoff enthaltene Energiemenge, ergibt sich der Jahresnutzungsgrad. Der Nutzungsgrad wird nach DIN 4702 T8 ermittelt.

Der Begriff Betriebsführung meint Wartung und Steuerung einer bestehenden Heizungsanlage. Von einer "Verbesserung" ist dann zu sprechen, wenn es zu irgendeinem Effizienzgewinn kommt.

Kosten (§ 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB)

Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beim Kostenvergleich sind nach § 8 WärmeLV für das "Mietwohngebäude" (= den jeweiligen Umlegungsbezugspunkt) gegenüberzustellen

• die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte, und
• die Kosten, die der Mieter zu tragen hat, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezieht.

Maßgeblich ist de...