Die Verteilung der bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung anzusetzenden Kosten ist in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 sowie in § 8 Abs. 1 und Abs. 3 HeizKV geregelt. Diese Vorschriften bestimmen, in welchem Verhältnis die erfassten Kosten zu verteilen sind. Danach kann der Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 %, der Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % ausmachen.
Vermieter bestimmt
Nach § 6 Abs. 4 HeizKV bestimmt der Vermieter den Verbrauchsanteil und somit den Grundkostenanteil. Hierbei ist der Grundsatz der Billigkeit gemäß § 315 BGB zu beachten. Die Festsetzung darf nicht willkürlich erfolgen.
Der Grundkostenanteil ist bei den Wärmekosten nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizKV nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; ebenso kann die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Verteilung der Grundkosten für die Versorgung mit Warmwasser erfolgt gemäß § 8 Abs. 1 HeizKV ausschließlich nach der Wohn- und Nutzfläche. Die Bestimmungen der §§ 7 und 8 HeizKV geben die Verteilung der Grundkosten unter anderem nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vor. Die Heizkostenverordnung enthält jedoch weder Regelungen zur Ermittlung dieser Wohn- und Nutzflächen, noch verweist sie auf andere anzuwendende Rechtsnormen, zum Beispiel die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Neben der Heizkostenverordnung bestimmt § 556a BGB, dass die Betriebskosten, sofern nichts anderes vereinbart oder Wohnungseigentum vermietet ist, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Auch hier wird, wie bei der Heizkostenverordnung, auf die Wohnfläche Bezug genommen, ohne auf Rechtsvorschriften zu verweisen, die für die Ermittlung der Wohnflächen anzuwenden wären.
4.1 Flächenermittlung
Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche.
Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung bzw. Bewertung von Flächen enthalten – oder die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.[1] So kann zum Beispiel in einem Mietvertrag festgelegt werden,
- dass die Fläche der Dachterrasse nicht zu einem Viertel, sondern zur Hälfte bei der Wohnfläche angerechnet wird.[2]
- Oder die gesamte Fläche eines Hobbyraums wird bei der Heizkostenabrechnung angesetzt, wenn er beheizbar ist, eine lichte Höhe von 2,30 Meter aufweist und über ein ausreichend großes Fenster mit Tageslicht verfügt.[3]
- Gleiches gilt, wenn ein im Keller befindlicher Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum vermietet ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Wohnfläche unter Einbeziehung der Fläche des Hobbyraums ermitteln und der Abrechnung zugrunde legen.[4]
Waren sich die Parteien darüber einig, dass auch Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, so ist die Wohnfläche unter Einbeziehung dieser Räume zu ermitteln. Für die Beschaffenheitsvereinbarung ist entscheidend, auf welche Flächen sich die Nutzung bezieht. Auf die Frage, ob der Nutzung öffentlich-rechtliche Gründe entgegenstehen, kommt es hierbei nicht an.[5]
4.2 Berücksichtigung der Freiflächen
Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese Freiflächen naturgemäß nicht beheizt oder mit Energie versorgt, zum anderen kann sich durch die unterschiedliche Wertung verschiedener Freiflächen eines Gebäudes eine Verschiebung der Kostenlast ergeben.
Die Wohnflächenverordnung wird für viele Bereiche im Mietrecht herangezogen, zum Beispiel bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Modernisierungserhöhungen und der Verteilung der Betriebskosten. Daher ist der Zweck der Ermittlung der Wohnfläche jeweils ein anderer. Wenn es um die Betriebskosten geht, ist die Wohnfläche oder auch die Nutzfläche Grundlage dafür, die entstandenen Kosten gerecht zu verteilen. Daraus ließe sich folgern, dass nur diejenigen Flächen der Abrechnung zugrunde gelegt werden können, die auch beheizt werden und somit Einfluss auf den Verbrauch von Energie haben. Das ist bei den freien Flächen offensichtlich nicht der Fall.
Da die Heizkostenverordnung selbst nicht auf die Wohnflächenverordnung verweist...
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