HeizKV: Kürzungsrechte des Mieters / 1.2 Nichtbeachtung von Bestimmungen der Heizkostenverordnung

Neben der verbrauchsunabhängigen Abrechnung setzt die Anwendbarkeit des Kürzungsrechts weiter voraus, dass Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht beachtet wurden. Die Heizkostenverordnung sieht grundsätzlich eine Verbrauchserfassung als Grundlage für eine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Gleichwohl enthält die Heizkostenverordnung selbst auch Bestimmungen, die eine Verbrauchsermittlung genügen lassen. Bei der Ermittlung werden Werte verwendet, die nicht konkret und aktuell abgelesen wurden, sondern es wird auf vergleichbare Werte entweder anderer Zeiträume oder anderer Räume zurückgegriffen, um diese dann der Kostenverteilung und somit der Abrechnung zugrunde zu legen.

Die Regelungen für die Verbrauchsermittlung enthält § 9a HeizKV, der die Kostenverteilung in Sonderfällen regelt. Eine Heiz- und/oder Warmwasserkostenabrechnung kann daher auch ohne tatsächlich abgelesene Werte korrekt erstellt werden, sofern die Voraussetzungen für ein Ersatzverfahren nach § 9a HeizKV vorliegen.

Das Ersatzverfahren, auch Schätzverfahren genannt, ermöglicht es dem Vermieter, andere verbrauchsnahe Kriterien anstelle des tatsächlichen Verbrauchs heranzuziehen. Für die Ermittlung des Verbrauchs sieht § 9a HeizKV mehrere mögliche Verfahren vor. Zwischen diesen in § 9a HeizKV genannten Verfahrensarten hat der Vermieter grundsätzlich freie Wahl, wobei er seinen Spielraum nach billigem Ermessen ausüben muss.^[1]

Im Ergebnis bedeutet dies, dass eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 9a HeizKV gerade gemäß und nicht entgegen den Bestimmungen der Verordnung erstellt wird. Daraus folgt, dass ein Kürzungsrecht seitens des Mieters nicht besteht.

Es war lange umstritten, ob die Anwendung des Ersatzverfahrens zu einem Kürzungsrecht führt, da ja gerade keine aktuell festgestellten Verbrauchswerte verwendet werden. Der BGH^[2] hat jedoch schon im Jahr 2005 entschieden, dass in Fällen der Verbrauchsermittlung gemäß § 9a HeizKV ein Kürzungsrecht des Mieters nicht besteht, da sowohl Abs. 1 als auch Abs. 2 des § 9a HeizKV Sonderverfahren vorsehen, die Regelungen der Heizkostenverordnung und daher Bestandteil dieser sind.^[3]

Hinweis

Kein Kürzungsrecht des Mieters

Eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die gemäß den Bestimmungen des § 9a HeizKV erfolgt, entspricht den Vorgaben der HeizKV und führt daher nicht zu einem Kürzungsrecht des Mieters.

Liegt dagegen kein zwingender Grund für Verbrauchsschätzungen nach § 9a HeizKV vor^[4], wendet der Vermieter aber gleichwohl ein Ersatzverfahren an, ist die Abrechnung als nicht verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 HeizKV anzusehen. Dem Mieter steht dann ein Kürzungsrecht zu.

[1] Siehe Denk/Westner, Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängige Kostenverteilung nach HeizKV, Kap. 3.1.3..

[2] BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 373/04, WuM 2005, 776 f.

[3] A. A. Schmidt-Futterer-Lammel, § 12 HeizKV, Rn. 12.

[4] Siehe Denk/Westner, Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängige Kostenverteilung nach HeizKV, Kap. 3.1.