Heizung (WEMoG) / 2 Gebrauchsregelungen der Gemeinschaft

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG durch Stimmenmehrheit Gebrauchsregelungen treffen, die den Betrieb der Heizung betreffen.^[1]

[1] BayObLG, Beschluss v. 26.2.1993, 2Z BR 117/92, WuM 1993, 291.

2.1 Raumtemperatur

Die Wohnungseigentümer können insoweit Regelungen zur Raumtemperatur mehrheitlich treffen. Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dabei aber nur Bestimmungen, die tagsüber in der Zeit von 7 Uhr bis 22 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius gewährleisten.^[1] In den Nachtstunden von 22 Uhr bis 7 Uhr ist eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius zu gewährleisten.

Hinweis

Nachtabsenkung

Die Wohnungseigentümer können eine Absenkung der Heiztemperaturen in den Nachtstunden mehrheitlich beschließen, wenn Zeitpunkt, Dauer und Temperatur hinreichend bestimmt sind. Grundsätzlich sind jedoch die Maßgaben des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere mögliche individuelle Temperaturregelungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Zu beachten ist wiederum, dass im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 7 Uhr eine Temperatur von 18 Grad Celsius erreicht werden kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn vermietete Eigentumseinheiten vorhanden sind, da Mieter einen Anspruch auf eine Nachttemperatur von mindestens 18 Grad Celsius haben.

[1] OLG Celle, Beschluss v. 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990, 103.

2.2 Heizperiode

Grundsätzlich muss auch außerhalb der "Heizperiode", also insbesondere auch in den Sommermonaten, eine Beheizung erfolgen, wenn dies erforderlich ist. Die Eigentümergemeinschaft kann nicht wirksam eine vollständige, wenn auch zeitlich befristete Abschaltung der Heizungsanlage beschließen. So ist es beispielsweise nicht möglich, einen Beschluss zu fassen, wonach die Heizung etwa im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. September abgeschaltet wird.^[1]

Achtung

Keine Eigenmacht des Verwalters

Der Verwalter ist grundsätzlich nicht ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer berechtigt, die Heizung eigenmächtig abzuschalten.^[2]

[1] BayObLG, Beschluss v. 9.8.1984, BReg 2 Z 77/83, GE 1984, 969.

[2] BayObLG, Beschluss v. 26.2.1993, 2Z BR 117/92, WuM 1993, 291.

2.3 Heizanlagen und Heizraum

Der Einbau neuer Messgeräte kann durch Beschluss geregelt werden. Ob dies auch für die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper gilt, ist zwar zweifelhaft, wurde aber bejaht.^[1]

Achtung

Betreten der Heizräume

Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegenstehende Interessen, wie z. B. Vorsorge im Störungsfall, Gefahrenabwehr oder erforderliche Überwachung, entgegenstehen.^[2] So kann insbesondere beschlossen werden, dass der im Gemeinschaftseigentum stehende Heizraum nur zusammen mit dem Verwalter betreten werden darf.

Die Überprüfung und Neueinstellung von Heizkörperabsperrventilen ist i. d. R. eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung. Verweigert ein Wohnungseigentümer dem Verwalter, der die Ventile prüfen will, ohne sachlichen Grund den Zutritt zu seiner Wohnung, so kann er hierzu notfalls gerichtlich gezwungen werden.^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 20.8.1998, 2Z BR 44/98, ZMR 1999, 50.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 8.11.1996, 16 Wx 215/96, WuM 1997, 696.

[3] BayObLG, Beschluss v. 11.8.1987, BReg 2Z 32/87.