Herausgabeanspruch der Mietsache gegen Dritte

Zusammenfassung

Überblick

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern. Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Maßgebliche Vorschrift ist § 546 BGB. Dieser Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Dritten aus § 546 Abs. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Dritte noch im Besitz der Mietsache ist. Für die Begründung des Anspruchs genügt es, wenn der mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundene Mieter dem Untermieter einmal den Gebrauch überlassen hat. Etwas anderes kommt nur dann in Betracht, wenn ein Untermieter, unter Beendigung des Untermietverhältnisses, den Gebrauch an der Mietsache wieder an den Hauptmieter (rück)überlassen hat.^[1]

Allerdings kann der Vermieter vom Untermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren^[2] nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Durch einstweilige Verfügung gegen einen Untermieter, der im Besitz der Mietsache ist, darf die Räumung von Wohnraum nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Untermieters erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Daher setzt ein einstweiliges Verfügungsverfahren über die Räumung^[3] Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gem. § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben.^[4]

[1] OLG München, Beschluss v. 6.3.2012, 32 U 4456/11, MDR 2012, 703.

[2] § 940a Abs. 2 ZPO.

[3] Wie bei § 546 Abs. 2 BGB.

[4] LG Berlin, Beschluss v. 21.7.2015, 67 T 149/15, NJW-RR 2016, 81.

1 Schadensersatzanspruch des Untermieters

Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.^[1] Dem Untermieter (Endmieter) wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch entzogen, sodass Ansprüche aus § 536 BGB entstehen. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses, vom Hauptvermieter (Eigentümer) zur Mietzahlung an sich selbst aufgefordert wird, verbunden mit der Drohung, er werde anderenfalls Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.^[2]

Gleiches gilt, wenn der Mieter (Hauptmieter) ohne Genehmigung des Vermieters die Wohnung untervermietet und der Vermieter den (Haupt-)Mietvertrag aus diesem Grund kündigt. Dann haftet der (Haupt-)Mieter dem Untermieter gem. § 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB auf Schadensersatz wegen eines Rechtsmangels, da dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages steht dem Vermieter ein Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zu. Wird der Untermieter von der Sozialbehörde dann in einer Notunterkunft untergebracht, kann diese die Unterbringungskosten im Wege des Schadensersatzes vom (Haupt)-Mieter erstattet verlangen. Die Schadensersatzpflicht für die Kosten einer neuen Unterkunft ist allerdings in zeitlicher Hinsicht begrenzt. Der Mieter kann Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache nur für den Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte festgehalten werden können. Daher sind auch Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer vergleichbaren Ersatzwohnung auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt.^[3]

Umfang der zu ersetzenden Kosten

Der zu ersetzende Schaden umfasst die Miete für die noch vor Räumung anzumietende Ersatzwohnung, die Kosten des (nicht aussichtslosen) Räumungsrechtsstreits mit dem Eigentümer einschließlich der Kosten eines Räumungsvergleichs, u. U. die Kosten der Beseitigung von Veränderungen/Verschlechterungen der zu räumenden Mietsache, die Kosten des Rechtsstreits um die Höhe einer zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache an den Eigentümer sowie die vergleichsweise vereinbarte Abfindung eines weitergehenden Verspätungsschadens, die Umzugskosten einschließlich der Kosten der Montage zwischen Einrichtungsgegenständen in der Ersatzwohnung und die Mietdifferenz zwischen Ersatzwohnung und herauszugebender Wohnung.

Ein Mitverschulden des Endmieters an der Entstehung des Schadens besteht nicht darin, dass er sich auf ein Mietverhältnis als Endmieter des Zwischenmieters eingelassen hat.^[4]

Hauptmieter und Untermieter sind Gesamtschuldner

Hauptmieter (Zwischenmieter) und Untermieter (E...