Hobbyräume – Vermietung als Wohnfläche ist wirksam

1 Leitsatz

Ein außerhalb der Wohnung gelegener Hobbyraum im Kellergeschoss kann bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, auch wenn er nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften als Wohnraum nicht genehmigungsfähig wäre.

2 Das Problem

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind – bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche zu berücksichtigen (so bereits BGH, Urteile v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08 und v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09).

Dies gilt auch für Souterrain-Räume einer Wohnung. Sind sich die Parteien darüber einig, auch diese Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen und zu nutzen, haben die Parteien auch zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist. Insofern kommt es nicht darauf an, ob dieser Nutzung öffentlich-rechtliche Gründe entgegenstehen z. B. wegen zu geringer Raumhöhe oder nicht ausreichender Belichtung. Daher bleibt eine etwaige Baurechtswidrigkeit ohne Bedeutung für eine auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Unbeschadet dessen ist ein gewährleistungspflichtiger Mangel bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht regelmäßig auch erst dann anzunehmen, wenn die Baubehörde die Nutzung untersagt (so bereits BGH, Beschluss v. 29.9.2009, VIII ZR 242/08, WuM 2009 S. 662).

3 Die Entscheidung

Dementsprechend können nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss (Keller), auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht als Wohnräume genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein. Voraussetzung ist, dass sie durch eine ausdrückliche, im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind. Inwieweit sich die Lage solcher Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung wohnwertmindernd auswirkt, ist erst im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten.

4 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 27.5.2020, 65 S 233/19, GE 2020 S. 875