Insolvenz (Miete) / 2 Insolvenz des Vermieters

2.1 Auswirkungen auf das Mietverhältnis

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.^[1]

Achtung

Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags

Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten^[2] an den Insolvenzverwalter zu bezahlen. Sonderkündigungsrechte bestehen nicht.

Die Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten. Eine Ausnahme gilt hinsichtlich der "Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens"; diese Ansprüche kann der Mieter nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.^[3]

Der BGH hat für den Anspruch auf Mängelbeseitigung für Mängel, die bereits vor Eröffnung bestanden haben, Folgendes entschieden: Es kommt darauf an, ob die Leistung auch nach der Insolvenzeröffnung geschuldet wird. Dies ist für Mängelbeseitigungsansprüche zu bejahen. Es handelt sich um einen Erfüllungsanspruch, der als Gegenleistung für die Mietzahlungen geschuldet wird.^[4]

War die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, ist die Regelung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO – entgegen ihrem Wortlaut – nicht anzuwenden.^[5] In diesen Fällen kann der Insolvenzverwalter die Mietsache überlassen.^[6] Er ist hierzu aber nicht verpflichtet. Lehnt der Verwalter die Erfüllung ab, so besteht der Mietvertrag zwar fort; dem Mieter stehen aber keine Erfüllungs-, sondern nur Schadensersatzansprüche zu. Diese Ansprüche kann der Mieter nicht als Massegläubiger, sondern nur als (gewöhnlicher) Insolvenzgläubiger geltend machen.^[7]

[1] § 108 Abs. 1 InsO.

[2] BGH, a. a. O., NJW 1986 S. 3206.

[3] § 108 Abs. 3 InsO.

[4] BGH, Urteil v. 3.4.2003, IX ZR 163/02, WuM 2003 S. 338.

[5] BGH, Urteil v. 5.7.2007, IX ZR 185/06, NJW 2007 S. 3715.

[6] § 103 Abs. 1 InsO.

[7] § 103 Abs. 2 Satz 1 InsO.

2.2 Mietvorauszahlungen

Hat der Mieter vor Insolvenzeröffnung eine Mietvorauszahlung an den Vermieter geleistet, so ist diese Zahlung gegenüber der Insolvenzmasse nur insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem 15. Tag des Monats erfolgt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat wirksam.^[1]

Hinweis

Kenntnis von Insolvenzeröffnung

Maßgeblich ist, wann der Mieter von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Kenntnis erlangt hat.

• Hat der Mieter nach der Eröffnung des Verfahrens an den Vermieter geleistet, so wird er frei, wenn er zur Zeit der Leistung die Eröffnung des Verfahrens nicht kannte.
• Hat der Mieter vor der öffentlichen Bekanntmachung der Eröffnung geleistet, wird vermutet, dass er die Eröffnung nicht kannte.^[2]

In § 110 Abs. 2 InsO ist ausdrücklich geregelt, dass die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte Verfügung einer rechtsgeschäftlichen Verfügung gleichsteht. Die darüber hinausgehende Vorauszahlung kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen. Allerdings handelt es sich bei dem Rückforderungsanspruch um eine einfache Insolvenzforderung.

Von der Mietvorauszahlung in diesem Sinne sind diejenigen Zahlungen zu unterscheiden, die vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Finanzierung eines Neubaus, zum Wiederaufbau, zur Wiederherstellung, zum Ausbau oder zur Erweiterung des Gebäudes verwendet worden sind mit der Maßgabe, dass der Mieter berechtigt sein soll, die Vorausleistungen abzuwohnen. Diese Leistungen sind der Insolvenzmasse gegenüber wirksam, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie als Mieterdarlehen, Baukostenzuschuss oder Mietvorauszahlung bezeichnet worden sind.^[3]

Hat der Vermieter die Mietzinsforderung abgetreten, so ist dieses Rechtsgeschäft anfechtbar, wenn es nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und der Gläubiger (Zessionar) den Eröffnungsantrag kannte.^[4] Hinsichtlich der Kenntnis kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Abtretungsvertrags, sondern auf das Entstehen der jeweiligen Mietzinsforderungen an, weil es sich hierbei nicht um eine betagte, sondern um eine befristete Forderung handelt.^[5] Dies hat zur Folge, dass Mietzinsen, die nach Kenntnis vom Eröffnungsantrag entstehen, nicht mehr dem Zessionar, sondern dem Insolvenzverwalter zustehen.^[6]

[1] § 110 Abs. 1 InsO.

[2] § 82 InsO.

[3] BGH, Urteil v. 28.5.1952, II ZR 253/51, NJW 1952 S. 867; BGHZ 15 S. 296.

[4] § 130 Abs. 1 Nr. 2 InsO.

[5] BGH, Urteil v. 14.12.2006, IX ZR 102/03.

[6] OLG Brandenburg, ZMR 2008 S. 287.

2.3 Was ist mit der Kaution?

Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter mangels Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs weder die Kaution zurückfordern noch mit dem Rückzahlungsanspruch gegen Mietforderungen aufrechnen.

Hinweis

Aussonderungsrecht bei Treuhandkonto

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gem. § 47 InsO ein Aussonderungsrecht, wenn die Kaution entsprechend § 551 BGB auf einem Treuhandkonto angelegt war.

Bestehen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, so kann der Insolvenzverwalter gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen. Anderenfalls kann der Mieter die ...