Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 6 Modernisierung

Achtung

Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben.^[1]

Daher sind z. B. Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. So bestand z. B. für Gebäude, die in den Jahren 1968 bzw. 1971 errichtet wurden, noch keine Verpflichtung zur Ausstattung mit einer Wärmedämmung. Demgemäß ist das Vorhandensein von Wärmebrücken und die Gefahr der Schimmelbildung bei solchen Gebäuden als allgemein üblicher Bauzustand anzusehen, der keinen Grund zur Beanstandung darstellt und den Vermieter zu keiner Nachisolierung verpflichtet. Anders als bei einer nicht zeitgemäßen Elektroinstallation, bei der der Mieter einen bestimmten Mindeststandard verlangen kann z. B. um 2 haushaltsübliche Elektrogeräte gleichzeitig benutzen zu können, ohne dass die Sicherung auslöst^[2], gibt es bezüglich der Wärmedämmung eines Gebäudes keinen solchen Mindeststandard, auf die sich der Mieter berufen könnte.^[3]

Das gesetzlich verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot, wonach der Vermieter möglichst wirtschaftlich handeln soll, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis, führt zu keiner anderen Beurteilung. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietverhältnisse.^[4]

Obwohl der Vermieter grundsätzlich nicht zu baulichen Änderungen verpflichtet ist, um die Wohnung einem modernen Standard anzupassen, hat der Mieter keinen Rechtsanspruch darauf, dass ihm der Vermieter gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf.^[5] Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären.

Daher besteht z. B. keine Verpflichtung des Vermieters,

• die Heizungsanlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten^[6]
• zum Einbau wärmegedämmter Fenster^[7]
• zur Verstärkung der elektrischen Leitungen^[8]
• zum Ersatz eines funktionsfähigen, jedoch überalteten Heizkessels.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17; BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 67/18; so bereits BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 335/03, WuM 2004, 715.

[2] So BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174.

[3] BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17; BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 67/18.

[4] BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12.

[5] So bereits BGH, Urteil v. 25.3.1964, VIII ZR 211/62, WuM 1964, 563.

[6] KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008, 12 U 6/07, ZMR 2008, 892.

[7] LG Köln, Urteil v. 19.4.1990, 1 S 8/90, WuM 1990, 424.

[8] AG Osnabrück, Urteil v. 2.6.1989, 31 C 158/89, ZMR 1989, 339.

[9] LG Darmstadt, Urteil v. 23.4.1986, 21 S 123/85, NJW-RR 1987, 787; LG Hannover, Urteil v. 19.4.1991, 8 S 53/90, WuM 1991, 540; so auch AG Wetzlar, Urteil v. 10.3.2009, 38 C 736/08, ZMR 2009, 543, wenn über den Austausch keine gesonderte Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wurde.

6.1 Heizungsanlage

Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB) kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.^[1]

Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nicht dem aktuellen, aber dem im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, ist nicht schon allein deshalb mangelhaft, weil sie hohe Energiekosten verursacht. Ein hoher Energieverbrauch ist für die Beurteilung eines Mangels nicht von Bedeutung, sofern die Anlage fehlerfrei arbeitet. Ein Vergleich der Heizkosten der älteren Anlage mit der Wirtschaftlichkeit einer modernen Anlage verbietet sich schon deshalb, weil der Vermieter ansonsten gehalten wäre, die Anlage technisch laufend zu verändern und auf dem neuesten Stand zu halten. Eine solche Modernisierungspflicht ist im Gesetz jedoch nicht vorgesehen.

Bei größeren baulichen Maßnahmen, z. B. dem Einbau einer modernen Heizungsanlage, muss es dem Eigentümer vorbehalten bleiben, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime – Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen...