Jahresabrechnung: Heizkosten und verbundene Anlagen / 5 Hinweis

Problemüberblick

Wir stellen diesen zum Mietrecht entschiedenen Fall an dieser Stelle dar, da das Ergebnis im Wohnungseigentumsrecht teilweise identisch ist.

Nach § 4 Abs. 1 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. In der Regel geschieht dies durch die getrennte Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser. Im Einzelfall gibt es aber auch sog. verbundene Anlagen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV, der Anteil am Brennstoffverbrauch nach § 9 Abs. 3 HeizkostenV zu ermitteln (§ 9 Abs. 1 Satz 6 HeizkostenV). Dazu ist die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) grundsätzlich (etwas anderes gilt, wenn die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann) mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist im Folgenden grundsätzlich nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu verteilen (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV).

Im Fall gab es diesen Wärmemengenzähler nicht. Der Vermieter hatte sich daher einer Formel bedient, die sich in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV findet (Q = 32 × AWohn). Nach dieser Formel kann in Ausnahmefällen, wenn nämlich weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden kann, die Wärmemenge, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfällt, nach einer Zahlenwertgleichung bestimmt werden.

Streitig war, ob der Mieter wegen dieses Vorgehens berechtigt war, wegen eines etwaigen Verstoßes gegen die HeizkostenV von seinem Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

Kürzungsrecht

Der BGH bejaht ein Kürzungsrecht des Mieters. Die Voraussetzung des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV sei nicht gegeben gewesen. Denn dem Vermieter sei es möglich gewesen, das Volumen des verbrauchten Wassers aufgrund der in den Wohnungen installierten Warmwasserzähler zu messen.

Gebäudeeigentümer

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es mehrere "Gebäudeeigentümer".

• Im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Gebäudeeigentümer. In diesem Verhältnis besteht nach § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV kein Kürzungsrecht. Die Wohnungseigentümer müssen daher die angefallenen Kosten auch dann tragen, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen § 4 Abs. 1 HeizkostenV verstößt.
• Bei Vermietung von Sondereigentum ist im Verhältnis zum Mieter der Wohnungseigentümer der Gebäudeeigentümer. In diesem Verhältnis besteht ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Will der Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, diese Kürzung vermeiden, muss er von seinem Recht nach § 4 Abs. 4 HeizkostenV Gebrauch machen, und die Erfüllung der Pflicht, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, verlangen. Dazu muss der Vermieter in einer Versammlung versuchen, dass die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss fassen. Kommt dieser nicht zustande, muss der Vermieter eine Beschlussersetzungsklage erheben.